中银国际-房地产行业7月月报：楼市成交热度明显回落，地市供应断档成交量价齐跌-210810

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核心观点7月新房成交热度略有回落，一二线城市高位维持，三线城市持续回调。

52个城市新房成交面积2716.7万平，环比下降5.4%，同比下降9.1%。

一、二、三线城市环比增速分别为-16.0%、0.6%和-6.7%，同比增速分别为4.8%、6.7%和-35.5%。

一线城市经历了年中放量，环比明显回调，但同比仍能保持正增长，上海和北京整体成交热度依旧较高，同比分别增长4%和54%；广州和深圳在政策加码下分别回调至-17%和-24%。

二线城市仍具韧性，除南京、青岛、厦门等前期高热城市需求透支后迎来阶段性回调，其余城市稳步增长。

二手房成交同比连续3个月出现负增长，主因多地出台二手房价监管政策。

18个城市二手房成交面积671.6万平，环比下降11.3%，同比下降30.6%。

一、二、三线城市环比增速分别为-3.8%、-18.9%和-11.4%，同比增速分别为-26.4%、-32.8%和-37.7%。

仅北京同比保持10%的正增长，其余城市均有不同程度下跌，深圳同比锐减77%。

整体库存和去化周期环比均提升，上海、杭州、南京去化周期小于6个月。

截止到7月31日，15个城市新房库存面积1.03亿平，较6月底上升3.0%，同比上升3.4%；去化周期8.8个月，环比上升7.6%，同比上升2.3%。

一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-1.7%、-0.6%和24.4%，同比增速分别为-6.4%、4.3%和42.5%；去化周期分别为7.6、6.6和14.6个月，环比增速分别为1.1%、3.5%和36.6%，同比增速分别为-16.8%、-14.6%和96.3%。

7月百强房企年内单月销售首次出现负增长，系推盘减少及热点城市持续调控。

百强房企7月单月实现权益口径销售额7218亿元，同比-10.2%（前值-2.0%）；累计权益口径销售额5.7万亿元，同比+25.9%（前值：+33.1%）。

各梯队全口径增速均放缓，CR20权益比例有所提升。

TOP20房企中仅绿地控股、中海地产和金地集团单月销售额增速仍然保持正增长，其余房企均出现了不同程度的下滑。

我们认为，8月多数房企仍将囤货备战“金九银十”，供货节奏并不会明显加快，预计销售保持低位运行。

集中供地空窗期叠加房企投资融资端监管收紧，土地市场量价齐跌，房企拿地力度明显缓和。

本月百城成交土地总建面5221.7万平，环比减少32.2%，同比减少60.0%；一、二、三线城市环比增速分别为65.8%、-54.2%和-8.7%，同比增速分别为-47.2%、-63.0%和-59.4%。

百城成交土地楼面均价2039元/平，环比下降48.6%，同比下降40.6%；平均溢价率12.6%，较上月提升了1.5个百分点，较去年同期下降了3.3个百分点，主要系溢价率相对不高的非住宅类用地成交规模占比提升。

一、二、三线城市成交土地楼面均价分别为2068、1187和2683元/平，环比增速分别为31.4%、-78.1%和17.3%，同比增速分别为-78.2%、-70.5%和19.7%；平均溢价率分别为1.5%、8.1%和15.5%，一二线城市较上月分别下降了3.1和3.6个百分点，三线城市较上月提升了5.6个百分点。

二线城市在强管控下溢价率已经连续三个月回落。

7月，监管部门提出，被纳入“三道红线”试点房企拿地金额不得超过年销售额的40%，叠加前期融资端收紧，我们预计房企对土地投资会维持相对谨慎的态度。

投资建议板块投资方面，由于首批集中土地出让利润率不及预期，以及政策持续加码，短期房企估值或仍将承压，但我们认为，随着8月各大房企迎来集中中报期，板块估值将得到修复。

从“三道红线”、房贷集中管理、土拍“两集中”到拿地销售比40%红线，落实了从融资端到投资端的透明化管理，行业整体发展在经历调整后将更趋良性，向“管理运营驱动”转化，利好管理红利、土储充裕、资金、市场研判、运营管理、产品力、营销能力等综合实力强劲的头部房企。

我们建议关注：1）开发板块：金地集团、万科A、保利地产、龙湖集团、佳兆业集团。

2）物业板块：碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活、融创服务、新城悦服务、宝龙商业、星盛商业。

风险提示房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。