建银国际-中国房地产行业：追踪新政策变化-210726

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新政策力争在三年内恢复行业秩序子行业面临政策风险选择项目管理公司>物业管理>房地产开发商三年时间恢复房地产市场秩序。

国家八部委，包括住房和城乡建设部、国家发改委、公安部、税务总局、国家市场监督管理总局、银行保险监督委员会以及国家互联网信息办公室近期联合发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，目标为在未来三年内恢复国内房地产市场的秩序。

政策的重点是：房地产开发（房屋建造、建造质量）、房地产交易（误导性广告、虚假新闻、饥饿营销、滥用预售收益、运营贷款、消费贷款、超额交易成本、与停车场或储藏室捆绑销售）、房屋租赁（非法出租、滥用租赁住房贷款、现金流错配）、物业管理（违反物业管理合同、滥用公共区域以及维护业主利益等）。

个别子行业政策风险较高。

对开发商来说，主要的影响可能是对预售收入使用更严格的监管，预售收入传统上是开发商买地、偿还债务、建设付款和其他投资的主要资金来源。

不合规的开发商或财务能力较弱的开发商将面临压力。

对物业管理公司来说，主要的政策担忧是滥用公共区域和对业主利益的侵犯。

我们预期物业管理公司将不得不重新审核其合约和收入模式，将有可能造成其收入增长的放缓。

对选股的影响：清晰的政策目标和时间框架意味着，政策收紧的尽头曙光应该就会出现。

然而，房地产开发商、物业管理公司和项目管理公司处于不同的政策周期，因此拥有不同的基本面。

我们预计项目管理公司面临最小的政策风险，对其基本面的威胁也最小，即2020-2023F盈利的年复合增长率达到20%至30%。

项目管理公司，虽然拥有最高的2020-2023财年40-50%预测盈利增长，但因为触碰到了政策雷达，说明也将面临逐渐增加的政策风险。

多年来政府政策的重点-房地产开发商，估值目前处于史上最具防御性的水平，虽然那去杠杆化和流动性收缩的相对速度掩盖了某些缺陷。

总体来说，我们看好项目管理公司超过物业管理公司，超过房地产开发商。

各子行业的首选包括：绿城管理（准国企、物业管理公司）、华润万象生活（国有企业、商业运营商）以及万科（准国企、拥有剥离可能性的开发商）。

主要风险包括市场整体的调整，进一步紧缩政策以及企业的违约风险。