招银国际-越秀房产信托基金-0405.HK-分派金额稳步上升-180215

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        全年单位分派额为0.3335  港元。越秀房托于13  日公布了2017  年全年业绩。2017  年，公司总租金收入增长0.9%至18.54  亿元人民币，净利润大幅增长101.8%至14.37  亿元人民币(包含8.86  亿元人民币的投资物业重估)。全年可分派额达8.26  亿元人民币，增长0.2%。由于人民币升值，单位分派额增长2.3%至0.3335  港元，相当于年化收益为6.4%。
        总出租率达84%。目前越秀房托拥有8  个物业，其中6  个位于广州，其余2个分别位于上海(越秀大厦)和武汉。除武汉的物业外(于去年12  月收购)，其余物业出租率均在94.8%以上。由于白马大厦暂缓启动租金递增的条款，该物业产生了一次性的递延租金损失，租金收入下滑8.9%至3.66  亿元人民币。另一方面，由于出租率和平均租金提高，公司旗舰物业广州国金中心租金收入增长3.4%至10.74  亿元人民币。
        武汉项目将会是其中一个增长点。越秀房托于2017  年11  月宣布向越秀地产(123  HK,  未评级)收购武汉项目67%的股权，总代价为22.81  亿元人民币，相当于去年8  月评估价值折让5.1%。武汉项目包含  (i)武汉越秀财富中心(总建面:14  万平)、(ii)星汇维港购物中心(总建面:4.5  万平)及  (iii)1,134  个商用停车位和375  个住宅停车位。收购武汉项目有助公司提高整体资产质量以及分散投资风险。截止到2017  年底，武汉项目中写字楼和商业零售出租率分别为40.5%和82.1%。公司计划在今年底将出租率提升至80-85%水平。武汉项目的面积占公司投资组合的25%，因此我们相信提高该项目的出租率将有助提升今年分派额。
        财务方面也有提升。由于收购武汉项目，公司总借款由16  年底119  亿元人民币升至17  年底127  亿元人民币。但资产负债率则由38.9%降至36.0%。此外，平均借贷成本也由3.29%降至3.16%，因此财务费用同比减少了1,000  万元人民币。公司76.3%的借款为港币或美元借款，因而在2017  年录取了2.85  亿元人民币的净汇兑收益。
        23%面积的租约将在2018  到期。公司约22.9%面积的租约将会在2018  年到期，我们相信大部分到期面积的单位租金在新合约中有所上升，进一步推动公司整体收入上升