首创证券-房地产行业周报：板块情绪逐步修复，调控升级致基本面下行压力加大-210810

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核心观点上周多地升级房地产调控，其中北京完善限购政策、上海二手房申请房贷执行“三价就低”原则、杭州进一步加强住房限购与限售、东莞出台“莞八条”新政，各地相继出台打补丁政策，从我们所统计高频数据来看，重点城市7月份新房及二手房销售分别同比下降8%和29.6%；信贷层面，上半年增加房地产贷款2.42万亿元，占同期各项贷款增量的19%，比上年全年水平低7.3个百分点。

下半年随着部分热点城市调控政策升级以及房地产贷款增速的下降，持续旺盛的地产需求释放节奏预计将受到影响，同时多个重点城市房贷利率有所上调，预计销售增速中枢将逐步下移。

上周保利增持带动房地产板块情绪修复，此次增持是保利集团自2015年以来首次增持，表明了大股东的态度，说明管理层认为当前股价严重偏离公司的实际价值。

从行业近期的变化来看，需主要关注的变量为第二轮土拍的变化趋势，上周深圳中止第二批住宅用地集中出让，主要由于房企的参拍热情明显低于预期，因此后续可能需修改土地拍卖的规则。

目前地产企业的信用风险在逐步的暴露，部分房企偿债压力加大，尽管龙头房企的风险可通过资产转让逐步去消化，但中小型企业却面临加速出清的局面，因此行业未来的逻辑将演变为龙头房企依靠集中度的提升抢占市场份额，进而从远期盈利来看实现业绩的稳步增长。

当前行业PE仅为6.9倍，处于历史底部5%的区间，结合近期房企增持回购的预期增强，板块估值将得以修复，同时未来行业内部估值体系的分化有利于龙头企业估值修复至均值水平，推荐万科A、保利地产、金地集团、新城控股。

风险提示疫情再次爆发对经济预期产生冲击房地产行业调控政策超预期收紧房地产销售及结算大幅低于预期，房价超预期下跌等。