民生证券-招商蛇口-001979-几个关键问题的思考：港区城联动+资源禀赋优质，静待价值兑现-180226

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        报告摘要：
        低融资成本+强大资源获取能力，铸就领军优势
        招商蛇口控股股东为招商局集团，其旗下拥有包括招商局港口、招商轮船、招商局公路、招商银行、招商证券等一大批优秀企业，横跨金融和实业两大领域，可以为招商蛇口提供较强的内外协同支持。有利于招商蛇口对内实现资源互补，对外构建独特的竞争优势，加强合作与并购，多渠道、低成本地获取资金来源和项目资源，从而促进招商蛇口实现跨越式发展。
        深耕一二线拥抱大湾区，丰厚优质土储保障未来业绩增速
        公司深耕一二线城市，在粤港澳大湾区核心区域拥有大量优质土地储备，且近年积极拿地扩张。根据我们测算，2017  年公司共新获土地69  块，新增规划面积约968  万平方米；总地价约897  亿元，拿地金额占销售金额的80%；2018  公司继续保持了高速扩张的节奏，开年至今在北京、苏州、杭州、福州等核心城市新增权益土储近130  万平。公司货值充足，足以保证公司未来3-5  年的业绩高增速。
        三大业务协同发展，由内到外资源优势整合
        招商蛇口的三大业务板块——社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营相互协同，积累了丰富的产业资源和开发经验。公司在发展过程中，以深圳的经验为基础，总结出“前港-中区-后城”的空间发展模式，港口先行，产业园区跟进，配套城市新区开发，从而实现成片区域整体联动发展。公司在园区和邮轮业务方面的积极拓展，为其在与地方政府合作、获取优质土地资源方面奠定了巨大的优势。
        盈利预测与投资建议
        招商蛇口作为一线领军房企，背靠央企大股东，在拥有较低融资成本和较强资源获取能力的同时，积极实行激励制度，近年来实现了业绩的快速增长。公司资源禀赋优质，在一二线城市，特别是粤港澳大湾区核心地带享有大量优质土地储备，社区、园区、邮轮三大业务协同发展，未来发展潜力巨大，业绩有望持续高速增长。我们预测招商蛇口2017/2018/2019  年的EPS  为1.55  元，1.78  元，2.28  元，相对应的P/E  为15.3  倍，13.3  倍，10.4  倍，给予“强烈推荐”评级。
        风险提示
        房地产销售不及预期，园区及邮轮业务发展不及预期。