东兴证券-房地产行业深度报告：政策周期中地产股的相对收益-180226

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        投资摘要：
        我们希望通过本篇报告提供地产行业研究和板块投资的框架，我们的结论是影响基本面的主要是货币政策，影响地产板块相对收益的主要是行业政策。
        通过对1998  年以来行业政策周期的分析，我们认为：
        行业政策传导至基本面的见效期较长，有时甚至失效，尤其是在有货币政策作对冲的情况下；
        正向政策周期中，地产股不仅绝对涨幅较大，也往往大幅跑赢大盘，平稳周期中，除个别情况外，地产股大概率能够跑赢大盘。行业政策的边际变化会通过影响投资者预期而影响板块估值水平，而相对于EPS  而言，估值水平对股价影响更为明显。
        通过对1998  年以来货币政策周期的分析，我们认为：
        相对于行业调控政策，货币政策对地产股相对收益的影响相对较弱，且没有明显的相关关系；
        虽然不是板块相对收益的决定性因素，但货币政策对行业基本面会产生立竿见影的影响，货币政策的松紧主导了行业的起伏。
        现阶段如何看地产股？
        短期行业政策转向正向和负向的可能性都不大，因为房价得到控制而地产投资温和下滑应是政府希望看到的局面，行业政策大概率仍将维持平稳；
        目前板块估值低且业绩确定性强，从价值和博弈的角度都值得关注。
        投资建议：我们看好集中度提升和强者恒强逻辑。强烈推荐万科A、保利地产、金地集团、绿地控股，建议关注华夏幸福、招商蛇口和新城控股。
        风险提示：
        调控政策大幅收紧，货币政策超预期收紧。