上海证券-策略周报：房产税进程符合预期，低吸地产龙头-180305

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        主要观点：
        一、房产税进程符合预期
        十三届全国人大一次会议在人民大会堂新闻发布厅举行新闻发布会，大会发言人张业遂表示，房地产税目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。
        房产税进程总体符合市场预期，从房地产开始立法程序、到完成立法再到最后的落地或将至少需要2-3  年的时间。但从发言人的表述看，2018  年房产税立法进程存在同比加快可能。
        二、2018  年1-2  月，销量依然高增，集中度进一步提高
        2018  年开年，在分类调控和三四线楼市去库存基调下，返乡置业、棚改令楼市成交仍维持了一定温度，房企业绩仍表现优异。碧桂园、恒大、万科三家房企双月销售额均破千亿，均值达1109.8  亿元；保利紧追其后，稳居500  亿元门槛中军。
        在行业去杠杠，融资成本抬高的大环境中，市场的集中度在进一步提高，行业龙头的投资逻辑不减反增——在政策高压下，看谁的市场空间更大！
        三、房产税仅影响短期心理预期
        国外经验看，房产税的出台与短期房地产价格走势并无直接的相关关系，都是对于财税政策完善和改革。房产税的出台短期内会降低需求，抑制房价，但长期来看，房产税对房价不会产生趋势性影响。在房地产板块市场表现方面，短期预期的变化可能会给板块估值带来一定的压力，但不影响长期表现。
        四、龙头投资逻辑不变，建议低吸不
        地产板块估值已回调至低位。A、H  地产板块18e  P/E  分别在10  倍、8  倍，均已低于过去七年估值中枢，安全边际高。A  股公募基金行业持仓比例在年初高点时仍低于历史平均水平，预计现已回落至历史低位。预计龙头房企2017  年  平均盈利增速将达30%以上，
        2018  年房地产调控长效机制政策的出台进程将会加快。两会前后将会是房产税出台预期兑现的主要时间节点，且大概率对应行业龙头的股价低点，此时万科、保利、招商等龙头投资逻辑不变，建议低吸。