招银国际-时代中国控股-1233.HK-走进新时代-180306

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        17  年业绩回顾。2017  全年，时代中国实现合约销售416  亿元人民币(下同)，同比增长41.9%，销售面积282  万平方米，平均售价14,752  元/平，同比上涨24.4%  。广佛地区仍是公司核心目标市场，  占全年销售额的65.0%(FY16:63.7%)，占销售面积的51.3%  (FY16:53.8%)。2018  年前2  个月，公司实现合约销售60.6  亿，同比增长119%，而公司2018  年销售目标将是550亿。2017  年，时代中国实现收入231  亿，同比增长42.6%。毛利率同比提升至27.9%(FY16:26.2%)；当期净利润为33.4  亿，同比增长68.5%，净利润率为14.5%  (FY16:净利润19.8  亿,  净利润率12.2%)  。核心利润为32.0  亿，同比增长74.7%。公司宣派期末每股股息0.4143  元，较上一年度增长31.5%(FY16:0.3151  元)。
        资产负债表稳中有升。截止到17  年底，公司总负债为333  亿，较16  年底增加了126  亿；现金余额为172  亿，足够覆盖60.3  亿的短期债务；净负债比率为57.6%，较16  年底略有上升，但较17  年中有明显改善  (1H17:68.6%FY16:54.7%)。公司融资成本持续改善，平均借贷成本降至7.60%  (FY15:9.64%FY16:8.32%)。2018  年3  月3  日，公司宣布赎回2020  年到期，票面利率11.45%的美元优先票据，共2.8  亿美元。预计平均借贷成本将进一步降低。
        2017  年，公司新购25  块土地，总建面达4.99  万平，平均成本为3,393  元/平。由于2017  年新购土地主要通过收并购获得，因此新购土地成本较16/15年低(FY15:  5,563  元/平，FY16:  5,367  元/平)。截止到17  年底，公司总土地储备为1,680  万平，平均土地成本为2,971  元/平，占2017  年销售均价的20%。除部分长沙项目外(约占10%的土储)，其余项目均在珠三角地区，主要在广州一小时交通圈内。
        广佛旧改值得期待。时代中国在广佛地区旧改项目上投入较多，目前公司城市更新项目为68  个，预计共1,920  平将可转为公司土储(17  年底土储:  1,680万平)。其中30  个项目将在2018-20  年完成改造，转化土储562  万平。另外38  个项目已经签订合作意向书，将在2020  年后完成改造，预计转化土储1,358  万平。若旧改项目成功落地转化，将提升公司价值。此外，由于房地产市场持续收紧，收并购/旧改项目已经成为公司首选，这也与行业整合、非公开市场拿地活跃的趋势一致。我们认为时代中国在广佛地区收并购/旧改项目上，较外来开发商有明显的本地优势。具体体现在项目经验(68  个旧改项目)、资金投入(17  年投入170  亿拿地，主要投资珠三角)、及拿地策略上(主要通过非公开市场拿地)。同时，粤港澳大湾区战略的提出也肯定了公司深耕广佛地区及一小时交通圈的价值。
        新品牌新愿景。今年年初，公司正式更名为“时代中国控股有限公司”，并发布“城市发展服务商”的新定位和“成为世界500  强企业”的新愿景。在城市发展服务商方面，公司主要聚焦产业小镇，在16/17  年签约22  个产业小镇项目。同时，公司也将逐步商业、长租公寓、社区服务、物流仓储、教育、家具家装等业务板块。目前公司股价在  4.5x  FY18  PE，低于同业平均。同时，管理层也透漏公司将有机会在2018  年3  季度纳入港股通名单，成为潜在催化剂。