华西证券-房地产行业：房地产税改革历程、国外经验及未来展望-211205

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我国房地产税改革历程：过程漫长且复杂起步阶段（2013-2010年）：物业税“模拟空转”时期，试点从6个省市逐步扩大到10个省市，聚焦税基研究。

初步试点阶段（2011-2013年）：沪、渝房产税试点时期，两地采用差异化征收方案，积累了实际征收经验。

预备立法阶段（2013-2021年）：过程漫长且推进阻力较大，中央相关表述多次变更但要推进立法改革态度明确。

深入试点阶段（2021年-至今）：积极稳妥推进房地产税立法和改革，房地产税立法和扩大试点双轨并行。

国外房地产税试点经验：各具特色美国财产税的征收具有“宽税基小税种”的特点，“宽税基”体现在财产税税基广泛，除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产免征外，其它不动产均需征税，反映了税收公平的原则，为地方政府带来了充足稳定的财政收入；“小税种”体现在税收的种类少，房地产保有环节只设置财产税，避免了重复征税问题，有助于减轻税收成本，提高税收的行政效率。

英国住宅税的征收历史悠久，采用独特的住宅税分级计量的征收方式，考虑不同纳税主体承担税负的能力，通过对评估价值分级实现差异化征收，体现税收公平。

新加坡财产税的征收聚焦调节贫富差距。

政府将物业类型分为业主自住住宅、业主非自住住宅和非居住类房屋三类，按照物业类型实施差异化税率，对住宅房地产实施累进财产税税率，对其他房地产采用10%税率。

对于住宅房地产，自住和非自住的住房也采用不同税阶和累进税率，政府鼓励居民购房自住，对购买自住房者进行税收优惠，对高档私人住宅使用高税率，一定程度上能够调节居民收入分配，抑制房地产投机。

美、英、新三国的征收经验均表明，房地产税对房价的抑制作用有限，不能单独作为调控房价的工具。

而由于房地产税的税收规模很大程度上取决于税基、税率和税收优惠政策，因此房地产税是否能够成为地方政府的主体税种取决于政府对房地产税的功能定位。

我国房产税征收现状：沪、渝温和渐进的改革上海和重庆的房产税试点从征收范围、税率和优惠政策上看都较为温和，上海仅对增量房征税，而重庆将存量高档住宅也纳入征收范围。

两地房产税的征收具有“窄税基，低税率”的特点，均采用柔性切入的方式，为我国房产税实际征收提供了经验借鉴。

两地的征收效果表明，房产税对房价的影响相对有限，房产税短期内难以成为地方财政的主体税种。

我国房地产税改革试点展望房地产税改革势在必行，但由于房地产税改革涉及范围广、内容复杂，要推进房地产税改革扩大试点仍存在一些问题有待解决。

一方面，房地产税基评估专业性强，我国需进一步建立并完善房地产税基评估体系。

目前我国的涉税评估价、二手房参考价的形成机制逐步完善，未来有望成为房地产税的计税基础。

另一方面，在征税对象的选择上，仅对增量房征收在征收初期能够减少改革阻力，但长期来看不利于税收公平和调节收入，因此，需要考虑将存量房纳入征收范围。

此外，我国的住房权属关系复杂，存在一些特殊产权的住房，如何设计出居民可接受的征税方案，兼顾税收的效率与公平，仍存在较大挑战。

从国内外已有试点经验来看，房地产税的扩大试点主要存在三方面的影响。

对于房地产市场，房产税会增加住房保有成本，影响人们未来的预期，短期可能会减少房地产需求，导致房价有所下降。

拥有多套房的群体则可能会将手中空置的住房进行出售或者出租，增加二手房市场的供给和可供租赁的房源，盘活存量。

二手房市场供给的增多能够对冲掉一部分由于房东转嫁税负所带来的租金的上涨。

从长期来看，房产税对于房价的作用在于实现其“稳定器”的功能，使房价不再大涨大跌。

对于地方财政，房产税有助于完善地方财政体系，它能够带来持续的现金流，具有稳定和可持续性，在征收中如果能够做到“宽税基”，则有望成为地方政府重要的税收来源。

对于收入调节，通过对征收细则进行有效涉及，房产税的征收在长期有助于调节收入分配，缩小贫富差距，促进社会公平，实现共同富裕。

投资建议从国际经验来看，房地产税的推出对各国影响较小，无法单独作为调控房价的工具。

而由于房地产税的税收规模很大程度上取决于税基、税率和税收优惠政策，因此房地产税是否能够成为地方政府的主体税种取决于政府对房地产税的功能定位。

我们认为，房地产税推出后可能短期增加市场上二手房的供给，导致二手房房价短期承压，但房价长期主要取决于其板块的经济发展水平，房地产税推出不会导致房价大跌。

同时长期来看，房地产税对于房价的作用在于实现其“稳定器”的功能，使房价不再大涨大跌，有助于实现房地产市场稳房价、稳地价、稳预期的目标，从而使房地产市场长期稳定发展。

目前，房地产板块估值处低位，业绩确定性强，股息高。

我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科A、保利发展、金科股份、新城控股、滨江集团、旭辉控股集团、碧桂园、宝龙地产以及物管板块碧桂园服务、招商积余、新城悦服务、旭辉永升服务、新大正和南都物业。

相关受益标的包括龙湖集团、中国金茂、保利物业、绿城服务等。

风险提示房地产行业销售不及预期；房地产融资环境进一步恶化；房地产税实施力度过大。