兴业证券-房地产行业周报（3.3~3.9）：增量资金带来地产股牛市，持续看好龙头地产-180315

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        投资要点
        增量资金持续买入地产股。九龙仓自去年下半年到今年2月底，在上市股票上投资了255亿港元，其中40%是地产及相关行业的股票。产业资本买入地产股有三个原因：1）土地成本高，拿地难度增加，投资具有优质土地储备的地产股是变相拿地手段；2）地产股股息率较高，地产公司平均股息率2.7%，其中金地5.6%、绿地控股3.2%、万科2.4%、招商蛇口2.2%、保利地产2.1%、新城控股0.9%，高于白酒龙头（贵州茅台和五粮液）的平均股息率1.0%和家电龙头（格力电器、美的集团、老板电器、华帝股份）的平均股息率1.5%；3）低估值，主要大地产公司2018年业绩增速普遍在30%甚至更高，对应PE只有7-10倍左右。在基本面不变的情况下，我们看好中长期增量资金配置地产核心资产并系统性改变估值中枢。
        龙头地产公司前2月销售开门红，持续推荐龙头地产股。2月份保利地产签约销售面积156.55万平方米，同比增长61.86%；签约销售金额216.47亿元，同比增长60.66%。1-2月累计签约面积374.41万平方米，同比增长71.63%；累计签约金额532.96亿元，同比增长85.01%。2月份招商蛇口签约面积26.31万平方米，同比减少17.72%；签约金额72.43亿元，同比减少15.67%。1-2月累计签约面积86.37万平方米，同比增长11.80%；累计签约金额189.99亿元，同比增长22.99%%。行业集中度提升的趋势没有变，继续推荐龙头地产股。
        房屋租赁政策持续助力，持续看好世联行。3月5日，政府工作报告指出，支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房；加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。此外，在3月8日江苏代表团审查计划和预算报告的分组讨论中，南京市市长蓝绍敏介绍，今年南京为了进一步推动住房租赁市场的发展，将会保证租赁房供地占住房供地比例达到30%以上。长租公寓龙头世联行目前市值219亿，对标美国房地产后服务市场龙头EQR（目前市值约1400亿人民币，6倍于世联行）。世联行空间巨大，持续推荐。
        本周我们跟踪的重点地产公司沪港通股份数变动情况如下：金地集团持股数量减少17.1万股，万科A减少357.4万股，华侨城A减少215.9万股，招商蛇口减少366.7万股，保利地产减少696.3万股，华夏幸福减少85.6万股，新城控股减少170.7万股，绿地控股减少968万股，阳光城减少382.7万股。三月份重点地产公司沪港通股份数变动情况如下：金地集团持股数量增加162.4万股；万科A减少529.8万股，华侨城A减少135.4万股，招商蛇口减少456.7万股，保利地产减少944.7万股，华夏幸福减少43.6万股，新城控股减少251.6万股，绿地控股减少1204万股，阳光城减少741.6万股。
        本周我们统计的42个重点城市整体成交数据环比变化+2%，同比变化-23%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化+19%/-4%/+2%；一/二/三线城市同比分别变化-44%/-39%/-0%。其中，四个一线城市北、上、广、深环比分别变化+95%/+31%/-16%/+35%，北、上、广、深同比变化-59%/-35%/-63%/+155%。本周的二手房市场中统计的16个城市成交面积环比变化-6%，同比变化-41%。库存方面，本周统计的18城市库存去化周期为8.6个月，环比变化+0.0个月，其中一/二/三线库存分别变化+0.0/+0.1/-0.2个月。
        投资建议：这是新世界、新视野、新市场。一二线城市基本面中长期上行，地产股"便宜"的特征明显，增量资金中长期将带来房地产核心资产估值系统性提升，当前只是起点。持续推荐新城控股、世联行、招商蛇口、保利地产、绿地控股和万科a，受益标的还有华夏幸福。
        风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市房地产调控超预期严格，居民去杠杆力度超预期，房地产税出台超预期。