东方证券（香港）-领展房产基金-0823.HK-新毒株奥密克戎或影响业绩表现-211206

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领展房地产投资基金于2021年11月10日所发布的FY22上半年业绩较预期高。

其总收入及物业收入净额分别同比增长10.4%及8.8%至57.78亿港元及43.91亿港元。

领展中期每单位基金分配增长12.7%至159.59港仙。

集团继续在经济下行时以较低的资产价格收购高质量IP以实现地域多元化。

集团近期三项收购使得其资产负债率从19.6%升至23.6%，但仍然十分稳健。

南非最近发现的新毒株奥密克戎将增加领展FY22下半年业绩的不确定性。

我们将集团FY22收入预测同比增幅保守调整至7.2%。

维持“买入”评级，目标价为82港元，上行空间为23.1%。

领展FY22上半年业绩较预期高。

这主要得益于香港市场营运强劲回暖，海外办公楼物业及中国内地零售物业收入贡献增长。

1）香港零售物业收入提升6.2%，而停车场物业总收入同比增长12.2%。

香港零售物业租用率创历史新高，达97.5%，而续租租金调整率则恢复至低单位数水平，为3.4%。

2）得益于新项目广州太阳新天地购物中心带来的收入、高平均租用率及续租租金调整率，领展中国内地物业总收入及物业收入净额分别同比增长15.6%及13%。

持续收购推动单位基金分配增长。

领展通过收购项目向其基金单位分配增长目标迈进（资产管理规模按高单位数复合年均增长率增长）。

其在业绩公布后不久前后新收购了三个项目：1）以人民币7.54亿元收购位于东莞及佛山的物流资产75%的股权，预计收益率为7-8%；2）收购位于悉尼的三处标志性零售物业50%的股权，预计收益率为5.5%；3）收购位于香港的两处优质停车场/汽车服务中心及停车场大厦，预计这两处位于红磡及柴湾的物业的收益率将分别达到3.08%及3.2%。

领展凭借“3A”的信用评级享有低融资成本，为了维持这一优势，集团指引资产负债率不高于30%。

几次收购使得领展资产负债率从19.6%升至23.6%，但仍较其指引低。

南非新毒株奥密克戎或将增加不确定性。

世界卫生组织警告变种新冠病毒奥密克戎将给全球带来感染激增的高风险。

新毒株可更大程度上逃避疫苗免疫保护，全球对于疫情及相关封锁限制将持续更长一段时间的担忧加剧。

这使得全球经济前景不确定性增加。

维持“买入”评级。

我们将新毒株奥密克戎带来的不确定性风险因素计入，将领展FY22的预测收入同比增幅保守调整至7.2%。

FY22单位基金分配预测从先前的2.9港元提升至3.03港元，分配收益率为4.5%，含收益率差3.0%。

维持“买入”评级，目标价定位82港元，上行空间为23.1%。