招银国际-华润置地-1109.HK-深圳项目推动利润率上升-180321

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        2017  年核心净利润符合我们的预期。2017  年，华润置地实现收入1,186  亿港元(下同)，增长8.5%，核心净利润增长18.0%至230  亿。尽管物业销售收入仅增长5.9%至1,046  亿，但由于较多深圳项目于在2017  年贡献收入，因此毛利率提升6.5  个百分点至40.3%。除去投资物业重估的影响，核心利润增长17.7%至192  亿，较我们的预期低4.5%。公司宣派期末股息每股0.867  港元，分红比率由2016  年的30%上升至35%，预计在未来依然能够维持该分红比率。
        2018  年销售目标1,830  亿人民币。2017  年，公司合约销售增长40.8%至1,521  亿元人民币，销售面积954  万平，增长23.0%。合约销售中，来自北方区域占25.5%，东部区域占22.2%，南方区域占24.3%，我们预计未来边际利润依然可观。截止到2017  年底，公司已售未结转金额为1,260  亿人民币，其中787  亿人民币将在2018  年结转。管理层也透露2018  年结转项目的毛利率将达到45%。基于2018  年3,110  亿人民币的可售货值和60%的去化率，公司目标在今年完成1,830  亿人民币的销售。
        总土储4,898  万平。2017  年，公司共获取64  块土地，总建面1,197  万平，总代价1,045  亿人民币。公司目前在60  个城市均有布局，截止到2017  年底，公司总土储达4,898  万平，其中4,082  平为开发销售面积，816  万平为投资物业面积。4,082  平的开发销售面积中10%和63%分布在一线和二线城市，足够公司未来三年的发展。
        目标2018  年租金收入达100  亿港元。2017  年，公司租金收入达88  亿港元，增长21.1%。截止到2017  年底，公司运营投资物业面积689  万平，包括16  个万象城，11  个万象汇/  五彩城。商城和写字楼平均出租率分别达94.1%和90.9%。在2018-2020  年，公司将有8  个、7  个和6  个商场开业。
        上调目标价至32.86  港元。尽管净负债率由16  年底的23.8%扩大至35.9%，但公司目前杠杆水平仍处在安全范围内。我们分别上调2018-2019  年盈利预测6.4%、7.5%至236  亿和263  亿港元。我们同时推出18  年底每股净资产为46.99  港元，因此目标价由原来的32.45  港元提高至32.89  港元，相当于30%的净资产折让，维持买入评级。