招银国际-中海物业-2669.HK-终于被发现了-180323

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        收购中信物业。中海物业于10  月20  日宣布向中海地产(688  HK)收购中信物业，总代价为1.9  亿元人民币。中海地产于去年收购中信地产时，同时收购中信物业。我们在之前的报告提出，中信物业将很有可能注入中海物业。在从中海地产重组剥离后，中海物业成为中建集团内唯一专业物业管理公司。中海物业此次收购将有助中海外集团旗下各公司的业务区分，让各专业公司专注其特色业务发展。  
        盈利符合我们的预期。中海物业于10  月20  日宣布向中海地产(688  HK)收购中信物业，总代价为1.9  亿元人民币。因此，2016  年财务数据将会重列。2017  年，公司实现收入33.6  亿港元(下同)，增长1.9%；毛利率略微提升0.6  个百分点至23.9%；当期净利润为3.07  亿，增长29.1%，净利润率为9.1%(FY16:  7.2%)，净利润较我们预期的3.22  亿低了4.7%，总体符合预期。截止到2017  年底，公司在管项目最多达646  个，覆盖73  个城市，横跨大陆、香港、澳门。总在管面积超过1  亿平，达1.28  亿平。公司同时宣派1.5  港仙期末股息，加上其中股息合计3  港仙，相当于全年分红派息率32.3%。  
        利润率受中信物业拖累，但盈利有增加。我们在之前的报告提到过，中信物业的利润率水平明显低于中海原有的项目。根据公告，2017  年原有中海物业和中信物业的毛利率分别为26.2%和14.0%，净利利润率为11.0%和1.4%。因此收购合并后，利润率水平有所下滑。此外，中信物业2017  年收入和利润率较2016  年均有下滑，收入下滑了12%，毛利率下滑3.8  个百分点(FY16:17.8%)，净利润率下滑0.1  个百分点(FY16:1.5%)。尽管中信物业表现不如人意，但是对于盈利仍然是有贡献的，2017  年全年实现了910  万元的利润。由于物业行业的经营模式，我们还是认为中信物业是增值点，而不是扣分点。我们相信此次收购长远将有助公司拓展业务，在规模竞争中帮助公司迅速增加管理面积。2017  年新增在管面积348  万平，其中241  万平来自中信物业的收购。  
        增值服务表现平平。2017  年，公司增值服务收为2,630  万元，增值14.9%，  占全年收入7.8%  (FY16:6.9%)  。分部毛利率为53.9%  ，  保持稳定(FY16:52.2%)。尽管分部毛利增长18.6%，但相较同业，中海物业增值服务业务的收入和对利润的贡献均比其他在港上市的物业公司落后。由于公司低调作风，我们暂时没有获知管理层对增值板块的发展计划。但目前整个物业行业正在转型成为社区运营商，而增值服务是转型的关键，因此我们憧憬听到公司的好消息。  
        提高盈利预测及目标价。由于公司收购中信物业后在管面积增加，我们上调2018-19  年盈利预测12.3  %和10.2%至4.38  亿和5.18  亿。目前股价在21  倍FY18  PE。由于整个物业管理行业的重估，中海物业股价在过去12  个月已累计上涨89%。我们之前用20  倍  FY18  PE  推出目标价。由于公司已纳入深港通名单及向好的行业前景，我们将倍数提高至25  倍，因此目标价由原来的HK$2.38  提高至HK$3.33  的目标。维持买入评级