华泰证券-金融街-000402-战略布局下沉，商业持续稳健-180327

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        住宅+商业双轮驱动下盈利可持续增长
        2017  年公司实现营收255.19  亿元，YoY+28.54%；实现归母净利30.06亿元，YoY+7.20%；实现扣非后归母净利17.56  亿元，YoY+35.89%；加权平均ROE  10.56%，较2016  下降0.04  pct；总体业绩略低于预期，主要源于销售表现对结转节奏的影响。考虑到公司自持物业的稳定表现以及积极补库存对可售资源的支撑。维持公司2018、2019  EPS  1.35、1.59  元的盈利预测，维持公司2018  年11-13  倍PE  估值，维持目标价14.9-17.6  元，维持“买入”评级。
        一二线调控深化拖累短期销售表现，结转意愿积极看好业绩修复空间
        根据CREIS  数据，报告期公司重点布局的北上广津渝5  城受调控深化影响销售金额同比降幅平均在30%以上，受此拖累公司2017  年签约销售金额同比-14.60%至235.7  亿元，其中商业地产同比-34.39%至80.7  亿元，住宅地产同比微增1.31%至155  亿元。报告期末公司预收账款同比减少45.66%至102.12  亿元，业绩储备下降并未抑制公司结转意愿，报告期公司房地产开发业务确认营收规模同比+32.67%。
        自持物业组合持续优化，租金收入和资产升值预期向好
        报告期公司继续增持中心城市核心物业，新增天津南开中心和北京万科丰科中心，年末持有物业面积共计约121  万平米。报告期物业写字楼、商业、酒店板块确认营收20.4  亿元，YoY+18%，息税前利润和息税前利润率再创历史新高。报告期投资性物业公允价值变动确认收益21.03  亿元，与去年同期基本持平。公司未来计划继续增持优质商业物业，增强业务组合的抗周期性。此外凭借核心区多年积累的管理经验，公司未来有望进行管理模式的输出，实现轻资产运营。
        战略布局主动下沉，商业地产融资优势明显
        报告期公司完成战略布局修正，提出了“深耕五大城市群中心城市，拓展环中心城市一小时交通圈卫星城”。报告期新进武汉、成都、苏州、佛山、廊坊5  城，新增项目18  个，新增权益投资金额愈247  亿元。截至2017  年末公司可结转资源规划建面1203  万平。受土地投资扩大影响，公司剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别提升9.17  和31.58  pct  至64.93%和151.5%。报告期公司成功发行66.5  亿元金融街中心CMBS，票面利率5.12%。虽然公司短期杆杆率有所提升，但是资产证券化和REITs  的发展有望盘活公司优质的商业资产，进一步巩固融资优势。
        2018、2019  预测EPS  1.98、2.49  元，维持“买入”评级
        我们维持公司2018、2019  EPS  1.35、1.59  元的盈利预测（前值1.35、1.59元），维持公司2018  年11-13  倍PE  估值，维持目标价14.9-17.6  元，维持“买入”评级。
        风险提示：投资物业公允价值变动不及预期；一二线房地产市场持续低迷。