招银国际-万科企业-2202.HK-中国房地产公司的典范-180328

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        业绩符合预期。2017  年，公司实现收入增长3.7%至2,373  亿元人民币(下同)，低于我们预期11.6%；净利润增长33.4%至281  亿，低于我们预期1.7%，。去年公司交付面积同比下降3.5%，但毛利率提升6.9  个百分点至32.3%，抵消了交付面积减少的影响。截止到2017  年底，公司已售未结金额为4,143  亿，增长48.9%，相当于已售未结转面积2,693  万平，增长30.0%。因此公司未来收入的可预见度较高。
        全国第二大房企。2017  年，公司实现合约销售5,299  亿，增长45.3%，市场占有率为3.96%。南方区域和上海区域分布占去年全年销售金额的28.6%和28.3%。同时，公司在全国22  个城市销售排名第一。公司产品主要为中小户型住宅。去年93%的销售为144  平以下住宅。
        权益土储8,717  万平。2017  年，公司共获得218  个新项目，总建面4,618  万平，权益建面2,768  万平。新获项目中，90%位于一线和二线城市，因此新增土储的平均土地成本在7,908  元/平。此外，万科去年也新进入石家庄、兰州、西昌、宜昌和吉隆坡。截止到2017  年底，公司总土储1.36  亿平，权益土储8,717  万平，足够公司未来三年的发展。公司计划2018  年新开工3,545  万平，竣工2,631  万平。
        非房地产业务稳步增长。万科在物业管理领域同样出色，2017  年万科物业实现收入69.6  亿元，增长71.7%。万科物业不仅向万科开发的住宅服务，也向第三方商业物业服务，比如为总部办公楼提供物业管理服务。除物业管理外，万科旗下的印力在2017  年管理着172  商业项目，总建面超过1  千万平。2018年初，印力向凯德商用收购20  个购物中心，成为行业第二大商业运营公司。
        提高目标价但下降评级。根据新的指引，我们分别调整2018  及2019  盈利预测-0.5%%至327  亿元及4.9%至381  亿元。此外，我们上调2018  年底每股资产净值预测由43.61  港元至45.73  港元，目标价从原本30.53  港元提高至36.58  港元，相当于20%的资产净值折让。评级下降至持有