中泰国际-时代邻里-9928.HK-中期业绩达标，增长质量提升-210813

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投资要点2021年上半年，公司股东应占净利润同比增81%至1.5亿元，与预增公告的增80%以上一致。

上半年业绩主要亮点包括：1）上半年完成外拓目标的67%；2）社区增值服务收入同比增250%，收入占比提升至14.6%，发展进展超预期。

值得关注的是，应收账款周转天数升至91.2天（vs20年中：80.5/20年末81.7天）整体而言，公司4321战略积极推进，体现了较强的执行能力，我们维持对基本面相对正面的看法，并维持目前的盈利预测与11.24港元的目标价。

社区增值服务超预期，应收账款天数有所上升21年上半年收入同比增66%至11.6亿元，其中1）物业管理服务收入同比增72%至7.30亿元，在管面积较20年末增42%至9,795万平方米；2）社区增值服务收入同比增250%至1.78亿元，其中美居业务于2H20年开始推进，1H21继续发力，实现收入5205万元，较1H20/2H20增1641%/77%；3）非业主增值服务收入同比下降8%至1.70亿元；4）其他专业服务同比增104%至0.83亿元。

整体毛利率达30.1%，与去年全年的30.2%基本持平，其中社区增值服务由于业务结构变化，毛利率由去年全年的51%下降至44%。

SG&A占收入比重12.0%，较20年全年水平下降0.9%。

应占净利润率13.2%，与去年全年持平。

公司财务负债表整体稳健，期末现金9.2亿元，值得关注的是：1）公司应收账款周转天数达91.2天，较20年中/20年末的80.5/81.7显著上升；2）商誉同比增98%至5.6亿，增长预计主要来自收购合达联行。

外拓目标完成过半，非住宅领域优势发力截止年中，合约面积达1.24亿平方米，较年初净增加4,272万平方米，其中：1）通过外拓新增1,279万平方米，较1H20外拓+418%YoY，完成全年1,900万外拓目标的67.3%；2）时代中国(1233HK)项目贡献412万平方米；3）收购合达联行获得2,923万平方米住宅管理面积；4）终止合约343万平方米。

我们估算上半年外拓新增合约面积中约75%为非住宅，20年收购的上海科箭贡献约481万方净新增，体现了公司在非住宅领域的稳固优势。

公司于上半年获得超预期的外拓成果，为实现21年目标夯实了基础。

公司重申22年/23年实现2700万方/4900万方的外拓目标，虽然目标有一定挑战性，然而考虑公司业绩达标历史与战略执行表现均属优异，我们对公司未来发展乐观。

维持盈利预测，维持11.24港元的目标价上半年公司外拓成绩扎实，社区增值服增长积极，我们维持对基本面相对正面的看法，维持公司的盈利预测与11.24港元的目标价。

然而我们认为公司回款能力变化值得关注。

目标价对应22x/15x的21年/22年PE。

目标价对前收市价有84.9%的上升空间，我们重申“买入”评级。

风险提示：（一）公司规模扩张不及预期；（二）政策收紧超预期。