国信证券-万科A-000002-2017年年报点评：新时代，新定位-180328

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        2017  年净利增长33.4%，EPS2.54  元/股
        公司2017  年实现收入2429  亿元，同比增长1.01%；归母净利润280.5  亿元，同比增长33.4%；EPS  为2.54  元/股。公司拟每10  股派现金9  元（含税）。
        销售增长显著、扩张积极
        2017  年，公司实现销售面积3595.2  万平方米，同比增长30%；销售金额5298.8  亿元，同比增长45.3%；市场占有率3.96%，较2016  年提升0.86  个百分点。2017  年新增项目216  个，新增总规划建面4615.4  万平方米，74.7%位于一二线城市；拿地面积/销售面积为1.3，扩张积极。截至2017  年末，公司在建项目总建筑面积约6852.8  万平方米，权益建面4374  万平方米；规划中项目总建面约6321.9  万平方米，权益建面约4077.9万平方米；此外，截至2017  年末公司参与的旧城改造项目权益建面约289.1  万平方米。2018  年，公司预计新开工面积3545.1  万平方米；竣工面积2630.5  万平方米，较2017年实际竣工面积增长14.3%。
        财务优化，业绩锁定性佳
        截至2017  年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为75.4%；净负债率为8.8%，较2016  年末大幅下降17  个百分点；货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为2.8  倍，短期偿债能力较好。公司2017  年末预收款为4077.1  亿元，可锁定2018  年wind一致预期营收的121%。
        新时代铸就“城乡建设与生活服务商”新定位
        公司顺应十九大报告揭示的伟大新时代图景，将“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”，并从四个角色细化分工——①美好场景师：截至2017  年末，长租公寓业务累计获取房间数超过  10  万间，累计开业超过  3  万间；商业管理面积超过1000  万平方米，居全国第2；物流地产业务可租赁物业建面达482  万平方米；2017  年11  月至2018  年2  月雪季期间，吉林万科松花湖和北京石京龙两个滑雪项目累计到访的客流量超过50  万人次；②实体经济生力军：以持续创造真实价值为目的，走实体经济企业道路；③探索创新试验田：继续推进科技研发、混改、事业合伙人机制及互联网化的创新；④和谐生态建设者：积极维护自然环境、产业生态的和谐。
        估值渐显吸引力，维持“买入”评级
        公司增长显著，扩张积极，财务优势凸显，“城乡建设与生活服务商”新定位及“轨道+物业”模式将助力公司持续增长，预计2018、2019  年EPS  分别为3.2、4.0  元，对PE为9.7、7.8X，估值渐显吸引力，维持“买入”评级。
        风险
        若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期，或公司销售增长失速。