民生证券-华夏幸福-600340-年报点评：全国扩张步入收获期，财务稳健助力公司健康发展-180329

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        一、事件概述
        华夏幸福发布2017  年年报，2017  年公司全年实现营业收入596.35  亿元，同比增长10.80%；实现归属于母公司所有者的净利润87.81  亿元，同比增长35.26%。
          二、分析与判断
        异地复制成功销售再创新高，产业加速发展业绩稳步增长
        2017  年华夏幸福实现销售金额1,522  亿元，同比增长26.50%，根据克而瑞统计位居行业第九；销售面积951.2  万平米，与16  年基本持平；销售均价12,621  元/平，同比提升19%。在2017  年公司大本营环京区域面临严格限购，销售出现下滑的情况下，华夏幸福依然实现了销售金额的高速增长，一方面是来自于公司长三角区域销售面积的增长，另一方面则是得益于销售均价的提高。
        公司全年实现营业收入596.35  亿元，同比增长10.80%；实现归属于母公司所有者的净利润87.81  亿元，同比增长35.26%。公司报告期内房地产开发业务实现的营业收入同比减少18.22%，总营业收入增长的主要原因是产业发展服务收入增加所致。由于产业发展服务业务毛利率高达92.3%，该项业务收入增加也使得公司整体毛利率与净利率大幅提升。分区域来看，环京区域实现营业收入498.5  亿元，同比下降25.23%，但其他区域均有大幅提升，异地复制初现成效。
        产业新城蓬勃向上，业务结构不断优化
        2017  年，公司新增签署产业新城和产业小镇PPP  项目协议21  个，投资运营的园区新增签约入园企业635  家，新增签约投资额约为1651  亿元，较2016  年同比增长47%；新增结算为产业发展服务收入的落地投资额545.2  亿元，为公司新增产业服务收入230.9  亿元，产业新城业务呈现蓬勃发展态势。公司以“产业优先”作为核心策略，凭借全球最大的约4600  人的产业发展团队，为区域提供产业升级的全流程综合解决方案。同时，2017  年产业新城业务合计实现收入289.2  亿元，同比大幅增长64.6%，占营业收入总额比48.5%，同比大幅上升15.8  个百分点，公司业务结构进一步优化，对房地产开发业务的依赖程度不断降低，逐步向全国性的产业运营商转变。
        融资渠道丰富，财务结构稳健
        公司与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定的战略合作伙伴关系，授信额度充足、贷款利率稳定。同时，公司积极开拓利用公司债券、中期票据、超短期融资券、PPP  资产证券化等多渠道、多种类融资工具。报告期内，公司及子公司成功发行16  亿元非公开发行公司债券，19  亿元中期票据，60  亿元超短期融资券，10亿元短期融资券及10  亿美元境外债。除此之外，公司凭借自身产业新城PPP  业务模式的优异性，融资方式更为丰富，可供融资资产多样。公司全年综合融资成本5.98%，报告期末公司融资总金额1,105.43  亿，其中银行贷款余额412.48  亿，债券期末余额489.55  亿，信托、资管等其他融资余额203.40  亿，债务结构合理。
        截至报告期末，公司在手货币资金681.05  亿，净负债率61.9%，同比下降6.3  个百分点，货币资金减一年内到期债务后的净现金同比增加76  亿，短期偿债能力进一步提升。2017  年5  月，大公国际资信评估有限公司上调公司的企业主体信用级别至AAA  级，上调公司债券的信用级别至AAA  级。公司财务结构稳健，为公司业务的健康持续稳定发展提供了坚实保障。
        三、盈利预测与投资建议
        华夏幸福精准卡位国内核心都市圈周边核心节点，产业新城独特业务模式构筑行业护城河，同时顺应了我国城镇化新阶段的趋势。公司积极向运营商转变，抗周期波动能力强劲，开始从区域领军房企迈向全国领军房企，且已成功实现异地复制，有望迎来业绩拐点。目前公司融资渠道通畅，现金流压力可控。我们预计公司18-20年EPS分别为4.13、5.71和7.97元，对应PE为8.1、5.9和4.2倍，公司近三年PE最高值、中位值、最低值分别为22.9倍、14.3倍、11.1倍，给予公司"强烈推荐"评级。
        四、风险提示：销售进度不达预期，异地复制进度不达预期