华创证券-房地产行业3月房企销售点评：3月高基数下房企分化，4、5月或重归走强趋势，重申看多龙头-180401

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        事项：
        3月31日，克尔瑞发布18年3月房地产公司销售排行，碧桂园继续位居第一，实现单月销售692亿元，恒大、万科实现单月销售位496亿元、483亿元，位列二三，前三门槛从去年同期385亿提升至483亿。3月单月销售过百亿房企达21家，较去年同期多增4家。
        点评：
        1、3月销售增速放缓、源于推盘少及高基数，预计4、5月将是走强趋势
        总体来看，3月主流53家房企单月销售金额6,245亿元，环比+50%，同比+8%、较前值下降15pct，1-3月累计销售金额16,364亿元，同比+29%、较前值下降7pct；3月Top10房企单月销售金额3,135亿元，环比+29%，同比-3%、较前值下降34pct，1-3月累计销售金额8,938亿元，同比+26%、较前值下降15pct。3月主流房企销售同比有所放缓，主要源于：1）推盘低于预期：3月主流16城的推盘面积较16年和17年分别同比-50%和-55%，主要受到严预售证监管、更长两会和春节更晚等综合影响；2）异常高基数：因为调控再次从严导致17年3月出现抢签约导致了异常高基数，万保招金+新城的17年4月较3月环比-30%VS16年同期-4%；3）去化率稳定：3月主流16城成交/推盘比达1.3，虽略低于1月的1.6、持平于2月的1.3，仍处于高位，显示目前市场去化率仍然稳定。而考虑到目前预售证监管略有向松趋势以及4-5月销售基数将大幅走低，我们认为后续4、5月的销量同比是走强趋势，有点类似于2017Q4的情况。
        2、3月高基数下房企分化，恒大、保利、融创、新城等龙头表现依旧亮眼
        从房企来看，碧桂园3月销售692亿元，再次稳居第一，并创历史新高，恒大、万科位列二三，前3强门槛从17年同期385亿元提升至483亿元；1-2月行业集中度大幅提升，Top10房企1-2月销售额集中度从去年同期37.3%跳增至46.6%（通常年内前高后低），大幅提升9.3pct，我们维持土地集中度大幅提升将领先预示后续销售集中度的大幅提升。具体数据来看，碧桂园692亿元（YOY+9%）、恒大496亿元（YOY+29%）、万科483亿元（YOY-24%，采用网签口径本月受限签影响大）、保利372亿元（YOY+30%）、融创306亿元（YOY+37%）、绿地217亿元（YOY-47%）、新城184亿元（YOY+41%）、阳光城145亿元（YOY+136%）、金科122亿元（YOY+77%）、金地132亿元（YOY-23%）、招蛇123亿元（YOY+11%）、中南102亿元（YOY+41%）、荣盛74亿元（YOY-22%）、蓝光48亿元（YOY+6%）等，其中，恒大、保利、融创、新城、阳光城、金科、中南等房企在高基数下表现依旧亮眼，实属不易。
        3、投资建议：3月高基数下房企分化，预计4、5月重归走强趋势，重申看多龙头
        自2017年8月我们坚定看多龙头以来，龙头房企销售持续超预期、伴随着行业集中度快速提升，也在逐步验证我们“供给端调控下资源快速向龙头集聚、总量稳定下龙头结构性牛市”的观点。站在目前时点，我们依然维持独创的房地产小周期延长框架，并始终认为本轮供给端调控（融资从严、预售证监管和土地调控）导致资源正快速向龙头集聚，尤其拿地集中度出现猛烈提升将注定推动未来2-3年销售集中度的大幅跳增，预计将推动主流15家房企销售额集中度由目前32%提升至2020年60%，主流房企销售额或再翻番，未来3年销售、业绩分别增长GARG25-30%和20-25%，总量稳定之下龙头成长空间再度打开，并且供给调控下龙头估值体系重构，龙头估值周期性折价修复+结算报表向销售报表靠拢+龙头估值体系由beta转向alpha，推动估值上涨超50%，再次重申看多地产龙头，并维持板块推荐评级，维持推荐龙头&蓝筹：保利地产、新城控股、万科A、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。
        4、风险提示：房地产市场下行风险