中泰证券-时代邻里-9928.HK-中期业绩符预期，未来物业管理与社区增值服务协同驱动增长-210813

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投资要点事件：公司于8月11日披露2021年中报：上半年实现营业收入11.6亿元，同比增长66%，其中物业管理服务收入7.30亿，占比62.9%，社区增值服务收入1.78亿，占比15.3%。

实现股东应占净利润1.5亿元，同比增长82%；毛利率30.1%，提高了1.7%。

第三方投拓能力显著提升，管理规模可持续增长：公司投拓实力开始显现，在2021年上半年进一步收购了成都合达联行后（4月完成并表），公司物业管理服务在管项目达89个，面积9790万方，环比增长42%；收入7.3亿，同比增长72%。

其中，第三方在管面积7500万方，环比增长58%；合约面积9200万方，环比增长70%；第三方收入在物业管理总收入中的占比提升至63%。

2021年上半年新增的4614万方合约面积中，时代中国项目仅有412万方，其余均来自第三方，其中收购2923万方，自助外拓1279万方。

第三方在管项目面积的增长不仅扩大了公司业务规模，也拓宽了公司的服务区域和领域，提高了协同效应。

随着公司投拓机制的日益成熟，预计未来物管面积将稳定增长，第三方外拓项目，尤其是自主外拓项目的占比将持续提升。

深耕战略布局城市，区域优势深化：公司战略上深耕大湾区、长三角、成渝和华中四大核心城市群。

其中，大湾区物业管理优势进一步加强，密度进一步提升，在管面积4810万平方米，环比增长6%；长三角地区在管面积1090万方，环比增长37%；成渝地区在管面积1740万方，合约面积2280万方。

随着区域在管面积的扩大和项目密度的提升，公司在区域内品牌影响力也将持续深化，为未来业务的继续扩展提供品牌背书和保障。

社区增值服务业务全面铺排：公司响应政府政策，积极探索“物业+生活”服务模式，社区增值服务收入大幅提升，2021年上半年实现收入1.78亿，同比增长250%，接近去年全年。

收入的提升主要来自三个方面：(1)服务能力提高。

其中，美居业务服务范围扩大，收入大幅增至5505万，同比增长1641%。

此外，16家租售业务实体店落地、社区生活服务平台升级改版、用户智能化体验不断提升。

（2）产品供应链不断强化，社区团购收入达到2093万，同比增长92%。

公司与蒙牛、伊利、金龙鱼、鲁花、蓝月亮等多家知名品牌达成深度战略合作，上半年SKU个数同比增长105%，平台及供应链能力的提升，使业主能得到一站式智能社区的体验。

（3）公告空间管理能力增强，公共空间管理及规模增加带动业务增长，收入达到4343万，同比增长62%。

在政策扶持的背景下，叠加公司的专业优势不断提升，预计社区增值服务业务将成为未来公司业绩增长的另一大驱动力。

其他专业服务增长势头持续：公司其他专业服务发展势头强劲，上半年收入8348万，同比增长104%。

其中，智联科技服务板块焕新，面向家庭、社区、商企、城市四大板块提供服务，收入同比增长188%。

城市公共及电梯服务获多项战略合作，实现强强联合，城市公共服务新中标12个项目，新增合同金额9141万，电梯服务业务收入同比增长118%。

投资建议：时代邻里的中报业绩符合预期，我们维持2021-2023年公司EPS分别为0.42、0.63及0.92的预测，对应PE为10.4倍、69倍及4.8倍。

考虑到公司不断增强的投拓实力、不断提高的专业服务能力和不断提升的资源整合能力，对比可比公司2021年35倍的估值，公司具有低估值且高成长的属性，维持“买入”评级。

风险提示事件：第三方项目拓展不及预期、关联方项目供给不及预期、业务区域集中度过高。