西部证券-宏观专题报告：保障房建设能否对冲地产下行压力？-211206

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我们为什么要关注保障房？1）2022年政策基调有望由调结构转向稳增长，加大保障性住房建设或是抓手之一。

2）加大保障性住房建设或可同时解决两大问题。

在政策约束下民营房企拿地热情不高，地产投资增速存在大幅下行压力；为专项债等资金提供有现金流的优质项目。

与十三五去库存不同，十四五期间地产政策或应转向适度补库存。

1）保障房的范畴及近几年保障房建设特点。

保障房建设通常分为棚户区改造、危房改造、公租房改造等。

过去十年棚改占比极高，特别是2015年-2018年期间，平均占比为40%左右，但2019以来棚改占比明显萎缩。

去年底以来，保障房建设的政策重心似乎已转向租赁房。

2）十三五规划的目标之一就是地产去库存，而手段之一就是棚户区改造。

2016年初我国商品房待售面积高达7.4万平，去库存成为十三五地产政策关键，棚改是重要手段。

棚改刺激居民持有现金购买现房、提升开发商拿地意愿、拉动房地产投资实现正向循环。

3）有别于十三五，当前国内地产库存不高，政策或应转向适度补库。

当前国内地产库存不高。

低库存背景下要么会导致房价大涨、要么会约束房企土拍及开发投资，进而十四五期间地产政策或应着眼于适当增加地产供给，保障房建设重点也将转向租赁房建设，且配合直接型政策。

4）加快保障租赁房建设还有五点意义。

在共同富裕背景下可以降低低收入人群开销水平；可以配合房住不炒政策，稳定房价预期；可以避免地产投资过快下行，成为明年稳增长的重要抓手；缓解民营房企地产投资增速断崖式下滑，促进民营企业健康发展；在基建项目储备参差不齐的情况下，解决专项债缺乏好项目的问题。

保障房建设能否对冲明年房地产投资下行压力？1）2021年保障房建设整体低迷，但租赁房建设尚未发力。

2）2021年下半年来租赁房专项债发行力度明显上升。

3）2022年PSL或助力租赁房建设。

4）我们估计2022年新增保障性租赁住房占当年地产新开工面积或约7.06%，对建安投资拉动大约为4.74%左右。

若明年租赁房建设发力，预计可将2022年房地产投资增速从-2%拉升至1%左右。

风险提示：货币政策不及预期；财政政策不及预期；房地产相关政策不及预期。