国金证券-纺织品和服装行业：从“一个房间到底有多大”讲起~大数据视角下的二手房及连带消费数据趣谈-180410

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        投资建议
        房间数越来越多是一个趋势，或带来消费升级机会。本次数据爬取中，我们还发现了一个有趣的现象——1.随着时间的推移，很多城市（尤其是涌入人口较多，活力较强的城市），房间的数量是越来越多的。以深圳南山区为例，其作为颇最有活力的一线城市的新区，其二手房房间数量体现出了非常标准的阶梯状提升特性，建于1984-1999  的年的二手房，平均房间数量为2.71  间，建于2000-2004  年的二手房，平均房间数量为2.87  间，2005-2009  年的房子，平均房间数量为3.09  间，2010-2014  年的房子，平均房间数量为3.21  间，2015-2020  年的二手房，平均房间数量为3.30  间。2.还有一些城市&区的二手房数据，显示出来的趋势是这样的：房间数并没有明显的提升，但是，单个房间的面积变小了，从另一个角度说“房间面积的利用效率提升了”。因为家纺&家装等品类，不是按人也不是按套消费的，而是按“房间数”进行消费的，那么“单套房房间越来越多”体现消费基准在提升，“单房间面积越来越小”体现房间单位面积利用效率在提升，都具有拉动家纺&家装类消费的潜能。
        投资建议：建议关注家纺龙头——水星家纺，罗莱生活，富安娜等。
        行业观点
        创新研究，大数据视角下的二手房。我们采取爬虫技术爬取了12  个城市24个区的二手房数据（覆盖一线，准一线，二线，三线城市各三个），基于近40000  条数据得到了一些有趣的数据结论，涉及住房本身消费和和房型等相关的后住房的消费（如家纺&家居等）。
        二手房总价数据谈：一二三线城市100  万/套以下的房子正在消失，样本的24  个区中，  21  个区二手房均价在100  万以上，此前我们进行草根调研，也得出了类似的结论，即现在二三线二手房的房价在显著上涨，这其中的原因，我们认为，长期以来也受货币因素影响，中短期来看，棚改也是一个重要催化因素。一线城市套均价惊人，但其实中位数相对均价低。北京西城区的二手房套均价达到了惊人的1137  万元/套，深圳南山区套均价达964  万/套，上海浦东新区套均价达到948  万/套，北京西城区的每套房子均价，达到了威海环翠区每套均价的12  倍之多。另一个有趣的结论是，不要怕房价均价过高，均价不能体现房子的真实价格，会被一些豪宅拉高，在这个数据上，中位数或更具参考意义。
        二手房房型数据谈：房型面积上看，一二线城市“蜗居”似乎没有那么严重。剔除300  平以上豪宅的影响，可以看到，实际上各个城市各个区，总体来看房子平均面积差别是不大的，  85-95  平是绝大部分城区的面积中位数。这么看来，如果只看面积，其实一线城市的“蜗居”似乎并没有这么严重，一线城市的主力房型也是85-95  平，并没有因为房价高企，就出现了大量小户型房。当然，我们还是能发现，北京西城区的二手房中位数面积是75  平（又是西城区），这个面积是低于其他城市行政区的，大致可以说明，在西城区，“蜗居”的情况，多多少少还是存在的。但是从整体来看，大部分城市地区的大体房子面积还是接近的。
        风险提示：①房间数量的增多，主要体现在一二线城市，三线城市还没有体现出这一的趋势。②房间增多是一方面，这里面只讨论了房间数量，没有讨论消费频次。③地产周期有变弱的风险，地产后周期行业也承受同样风险。