华泰证券-招商蛇口-001979-Q1大幅预增，持续兑现可期-180412

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        2018Q1  业绩预增159%-169%，维持“买入”评级
        公司2018  年1  季度业绩预告显示，预计实现归属于上市公司股东的净利润55-57  亿元，同比增长159%-169%；基本每股收益约0.70-0.72  元，去年同期为0.27  元，总体业绩超出市场预期。上调2018、2019、2020  年  EPS至2.09、2.72、3.38  元（前值1.98、2.49、2.95  元），给予公司2018  年15-16倍PE  估值，上调目标价至31.4-33.4  元（前值29.3-31.3  元），维持“买入”评级。
        结转毛利增加、资产转让推动业绩表现超预期
        公司公告称本期经营业绩同比增长主要系社区开发业务结转毛利同比增加约23  亿元，资产整体转让收益同比增加约8  亿元。我们认为公司两项利润的提升均源于地产主营业务的快速发展，并且具有一定的持续性。一方面公司结转毛利的增加或源于结转规模和毛利率的提升。另一方面公司整售项目的增加可视为未来销售利润折现之后的一次性兑现，本质上依然为公司快周转的策略之一。二者在公司丰富的资源储备基础上具备持续兑现空间。
        Q2  预期进入正常推盘节奏，销售高增长态势有望延续
        4  月10  日公司公告（【CMSK】2018-035）显示，2018  年Q1  公司累计实现签约销售面积148.85  万平方米，同比增加8.43%，实现签约销售金额313.08  亿元，同比增加18.09%，在去年较高的同比基数上依然实现持续增长。公司2017  年报披露2018  销售目标1500  亿元，2017  业绩发布会表示全年预计可售货值2660  亿元。我们认为随着Q2  进入正常推盘节奏，保守去化率（56%）假设下全年销售规模有望延续30%以上的高增长态势。
        非市场化拿地优势持续显现，低杠杆支持快速扩张
        截至2017  年末公司土地储备+在建项目的合并口径待结转资源共计约3400万平米，不包括在前海、蛇口和太子湾拥有的近千万平优质土地资源。此外，继整合武钢、昆钢、中外运等优质资源之后，3  月14  日公司公告（【CMSK】2018-020）拟现金收购大股东旗下招商局漳州78%股权，揽储近800  万方。2017  年末公司净负债率较2016  提升40.52  pct  至59.70%，加大投资拓展力度后财务结构依然稳健，加杠杆空间和融资优势有望持续扩大。
        持续看好高资源+高激励的兑现空间，上调2018  EPS  至2.09  元
        在市场集中度提升的行业格局下，公司的央企背景、融资优势和加杠杆空间预期进一步奠定公司资源优势。此外公司齐聚股权激励、跟投机制、员工持股计划三大激励手段，管理效率和周转速度有望同步提升。我们上调公司2018、2019、2020  年  EPS  至2.09、2.72、3.38  元（前值1.98、2.49、2.95  元），可比公司2018  年PE  均值13  倍，考虑公司业绩增速较高、资源储备丰厚、央企背景优势，给予公司2018  年15-16  倍PE  估值，上调目标价至31.4-33.4  元（前值29.3-31.3  元），维持“买入”评级。
        风险提示：深圳土储确权进度难以预测；一二线房地产市场持续低迷。