东方证券-华夏幸福-600340-一季度经营情况点评：销售延续增长趋势，非京区域占比过半-180414

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        事件
        华夏幸福公告2018  年1-3  月经营情况，公司1-3  月实现签约销售金额451.0亿元，同比增长10.2%；签约销售面积345.2  万平米，同比增长42.9%。
        核心观点
        公司销售继续向好，高基数影响下仍保持同比正增长。公司1-3  月实现签约销售金额451  亿元，同比增长10%。其中房地产开发签约销售金额为352.5亿元，同比增长4%。今年一季度公司加大了推盘力度，非京区域销售去化情况较好，而京津冀区域的房地产市场也开始逐步回暖。公司1-3  月销售均价为10211  元/平米，较2017  年全年均价12621  元/平米有所下降，主要由于一季度增加了长三角及中部区域低销售均价项目的推盘。
        销售结构持续优化，京津冀占比已不到5  成。从一季度的销售面积结构来看，环京区域的占比已下降至44%（2017  年全年占比为67%），非京区域占比上升至56%（2017  年占比为33%）。其中环南京区域贡献25%销售面积，环郑州区域成为新的亮点贡献17%的销售面积。公司未来销售及业绩维持高增的核心逻辑正在持续兑现，即公司异地复制已获成功，已进入全国化布局新阶段。
        产业园区业务逐渐步入收获期，未来结算收入高增速将成常态。公司2018年1-3  月产业园区结算收入为91.7  亿元，同比增长42%。2017  年公司新签约产业新城21  座，其中非京津冀区域19  座，占比高达9  成，这部分园区在未来2-3  年中将逐步进入成熟期，将为园区业务提供持续的增量结算收入，因此预计公司未来园区结算收入的高增速将成为常态。
        财务预测与投资建议
        维持买入评级，目标价为49.44  元。我们预测2018-2020  年公司EPS  为4.12/5.55/7.28  元。可比公司2018  年PE  估值为12X，我们给予公司2018年PE  倍数12X，对应目标价49.44  元。
        风险提示
        京津冀地区调控政策超预期。园区新增落地投资额增长不及预期。
        框架合作协议或合作备忘录落地不及预期。非京津冀区域拿地不及预期。