光大证券-保利物业-871893-2017年年报点评：营业收入稳健增长，净利润大幅增长近七成-180419

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        ◆收入增长27.03%，归母净利润增长66.16%
        保利物业2017  年全年实现营业收入32.37  亿元（YoY+27.03%），H1、H2  占比分别为43.94%、56.06%；归属于挂牌公司股东净利润2.30  亿元（YoY+66.16%），H1、H2  占比分别为48.95%、51.05%；扣非后归母净利润2.30  亿元（YoY+70.69%），H1、H2  占比分别为48.06%、51.94%；摊薄EPS  为2.30  元，加权平均ROE  达54.85%。
        ◆管理规模扩大，增值服务增速亮眼
        公司2017  年物业管理服务收入29.52  亿元（YoY+26.45%），占比达91.19%；社区增值服务收入2.85  亿元（YoY+33.28%），占比达8.81%。增长主要原因是公司接管项目面积增加和大力拓展社区增值业务。目前公司在管面积10732  万平方米（YoY+20.98%），合同面积17423  万平方米（YoY+44.75%）。
        ◆毛利率稳定，净利率提升
        公司2017  年毛利率19.44%（+0.19pcts）；归母净利率7.27%,（+1.69pcts）；扣非归母净利率7.11%（-0.67pcts）；管理费用率8.89%（-0.01pcts）；财务费用率-0.04%（+0.05pcts）。公司盈利能力的改善主要是因为公司管理规模增大，主营业务收入增加，超额完成2017  年年度经营计划。由于营改增税制改革，公司2017  年的税金及附加占比由2.70%降至0.77%，使得净利率进一步提升。
        ◆关联交易占比下降，“芯智慧”平台发力
        公司2015  年、2016  年和2017  年为关联方提供物业管理服务金额分别为4.75  亿元、6.22  亿元和6.44  亿元，占比分别为24.55%、24.39%和19.88%，占比逐年下降。公司积极开拓新市场，逐步降低关联交易比例，扩大收入来源，成功外拓的物业涵盖高校、公共物业、工业园区、政府物业等多种业态。在信息化方面，公司持续推动保利“芯智慧”平台开发建设，打造自主核心信息化产品，努力实现公司客户满意和降本增效的双重目标。
        ◆风险提示：行业发展不如预期与市场竞争加剧等风险