华创证券-广深铁路-601333-签订土地收储补偿协议，资产盘活顺利迈出第一步，长期看好铁路改革，当前1.1倍PB，强调“强烈推荐”评级-180420

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        事件：
        公司公告，公司与广州市土地开发中心等签署《国有土地使用权收储补偿协议》。公司将因交储面积为37116.63  平方米的广州东石牌旧货场土地使用权，获得一次性补偿款13.05  亿元。此次交易预计增加公司净利润超过5.05  亿元，即超过公司2017  年度净利润的50%以上。
        投资要点
        事件：公司公告正式签订《国有土地使用权收储补偿协议》
        公司与广州市土地开发中心及其他卖方签署《国有土地使用权收储补偿协议》。广州土发中心同意以暂定补偿款总金额人民币60  亿元的价格有偿收储面积为17.07  万平方米的相关地块的土地使用权（拟交储全部地块）；
        交储面积：其中，公司拟交储地块面积为3.71  万平方米（广州东石牌旧货场）
        交储价格：将获得一次性补偿款暂定为人民币13.05  亿元，测算折合单价约为3.5  万元/平方米。
        预计影响利润：如能实施，预计增加公司净利润超过人民币5.05  亿元，即超过本公司2017  年度经审计净利润的50%以上。相当于1.36  万/平米。
        土地位置：位于广州市广园东路与科韵路交叉路口，东至科韵路，南至广园路，西至华南快速，北至五山路。
        土地性质：现状为工业用地，新规划用途拟为商业、住宅、产业用地。
        土地状态：由于广园快速路的建设改变了本次交易地块附近的交通条件，公司拟交储地块已停办货运业务多年，处于闲置状态。
        交储目的：
        1）通过旧改政策可获得较为有利的用地规划，能大幅提升相关土地的价值。
        2）公司拟交储地块地形十分特殊，形状狭长，难以形成有效的规划方案。若离开整个相关土地的整体规划独立开发，难以实现价值。
        3）考虑房地产开发周期长、资金投入量大等多方面因素，如果由公司自身参与开发难以确保所得收益优于本次交易所获得的收益。
        因此，交储将更有利于盘活公司土地资源，并满足城市规划和广州市三旧改造需要。
        2、交储若能实施，料将大幅增厚公司业绩；更为重要的是，标志着土地盘活进入实施轨道
        1）本次交储如能实施，预计增加公司净利润超过人民币5.05  亿元，即超过本公司2017  年度经审计净利润的50%以上。
        2）本次交储标志着公司土地盘活第一步顺利迈出。公司年报中提出“按照行业主管部门的统一部署，加强对铁路土地综合开发政策和项目的研究，努力盘活铁路土地资源，提高公司资产收益。”
        我们此前强调，铁路改革背景下，广深铁路受益路径清晰：客运价格市场化（普铁提价）及土地资产盘活。此次广深铁路石牌旧货场交储，可视为土地资产盘活的第一步。（经验看，土地开发三种模式：自主开发、合作开发、直接出售，本次交储可视为出售）。
        广深铁路土地储备较多，货场、堆场、站台及仓库面积合计221万平方米。我们结合所考察货场周边价格，综合考虑不同地段，以最保守的利润均价1.1万元/平方米（低于此次交储的1.36万元/平）来计算，广深的货场等土地对应的价值245亿元。
        3.铁路改革提速，公司受益路径清晰（客运价格市场化及土地盘活），当前1.1倍PB，强调“强烈推荐”评级
        1）我们长期看好铁路改革，而广深铁路受益路径清晰，即：前述土地资产盘活，以及普铁客运价格市场化。
        关于铁路客票市场化：我们认为铁路需要提升投资回报率来吸引更多民间资本、多元化资金作为战略投资者来，从务实的角度出发，推动市场化定价机制及鼓励运营公司多元化经营是两大抓手。
        近期动态：近期铁总允许铁路运输企业4月28号起，依据价格法律法规，对部分线路高等级席别票价进行调整。5月27日起京津城际铁路将上调一等座、特等座票价，（一等座票价由65.5元涨至88元，特等座票价由93.5元涨至99元;二等座票价不调整）二等座票价不变。
        市场化路径：理顺机制—>调整价格—>价格市场化。对于普铁客运，会遵循成本监审—>成本确定—>成本加成定价—>听证会—>调价的路径。目前发改委完成成本监审工作，后续普铁提价或迎来窗口期。
        2)  受益增值税率降低。5月1日起，交通运输行业增值税率从11%降低至10%，公司目前国内客货运业务按照11%增值税率征收，其直通车业务为零税率。我们测算降低1%，客运部分将为公司带来完整年度利润增厚约0.46亿元。
        3）盈利预测及估值：若土地交储成功实施，按照保守预计贡献5.05亿利润，我们预计2018-2020年实现归属净利分别为17.4、13.5及13.7亿元，对应EPS分别为0.25、0.19及0.19元。对应PE18、23及22倍。
        长期看好铁路改革，公司受益路径清晰：客运价格逐步市场化有望带来公司盈利能力的直接提升，而闲置土地资源的盘活料将提升公司资产价值，当前1.1倍PB，维持“强推”评级。
        4.风险提示：土地交储进度不及预期，铁路改革不及预期，经济大幅下滑，资本开支过大，客流量大幅下降。