国泰君安-房地产行业：中国房地产市场的稳定展望-180417

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        房屋销售增速下滑，但强劲的投资好于市场预期。2018  年1-3  月，相较2018  年1-2  月商品房销售同比增速下降。投资维持强劲并好于市场预期。新开工面积在2018  年1-3  月反弹。另外，可售面积延续下降趋势。因此，我们看到了房地产市场稳定的基本面。
        为促进房地产市场稳定健康发展，因城施策将会被维持，并且我们预计货币环境在2018  年收紧。当前，随着美国的逐步加息，我们预计货币环境收紧。为促进房地产市场稳定健康发展，因城施策将会被维持。整体而言，对于政策和货币环境，维持健康房地产市场的主基调将不会改变。
        公司更新：在我们覆盖的公司中，9  家公司公布了2018  年3  月合约销售。在2018  年1-3  月，合约销售表现分化且大型开发商较中小型开发商表现更好。按规模，碧桂园（02007  HK）排名第一（人民币1,879.7  亿元）。按同比增速，中国奥园（03883  HK）排名第一（124.6%的同比）。
        我们维持房地产行业  “跑赢大市”评级。政策和货币环境的收紧将被延续。然而，我们预计商品房销售在2018  年有限地下滑。房屋销售额的绝对值依然很高。且地产行业龙头将会在行业集中度提高时期通过市场份额增加而获得持续增长。拥有卓越成本控制能力的房地产开发商将会在白银时代的下半场比行业平均表现更好。我们的首选是中国海外发展（00688  HK），由于充足的可售货源，预期其在2018  年后重获合约销售的增长趋势。强劲的资产负债表和卓越的成本控制能力保障其盈利能力。中国海外发展当前目标价为35.24  港元，较2018  每股净资产折让8%，8.1  倍2018  年核心市盈率和1.3  倍2018  年市净率。