国海证券-南都物业-603506-2017年报点评：物业服务收入增幅超预期，全国拓展稳步推进-180423

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        事件：
        南都物业发布2017  年业绩公告：2017  年，公司实现营业收入、归属上市公司股东净利润分别为8.20  亿元、7483  万元，分别同比增长41.85%、18.85%，EPS1.26  元，加权平均净资产收益率28.9%。其中第4  季度归属上市公司股东净利润2427  万元。
        投资要点：
        收入、利润稳健增长，全国物业服务业务稳步拓展。公司全年营收、归母净利润分别同比增长42%、19%，归母扣非净利润6946  万元，同比增长约24%。公司2017  年营业收入增速高于我们此前预期，主要原因为物业管理服务业务维持了良好的增长态势，实现了大约47%的增长幅度。截止2017  年底，公司累计签约项目275  个，比上年同期增加72  个，累计签约总面积3884.95  万平方米，较上年同期增长23.41%。
        物业管理服务收入增幅高于预期，增值服务贡献提升。全年物业管理服务收入6.75  亿元，同比增长约47%，贡献收入82%。其中包干制/酬金制物业管理服务收入分别为6.67  亿元、745  万元，同比增长47%、51%。增值服务收入5264  万元，同比增长约55%，收入占比6.4%，收入贡献较上年提升约0.5  个百分点。公司全年毛利约2亿元，其中物业管理服务、增值服务的毛利分别为1.38  亿元、3912万元，分别占比68.8%、19.6%，增值业务毛利贡献较上年提升约2.5  个百分点。
        毛利率水平有所下降，费用率略有上升。2017  年公司综合毛利率水平大约24.4%，较上年减少2.77  个百分点，物业管理服务、包干制物业管理服务全年毛利率水平20.4%、19.5%，增值服务全年毛利率水平74.3%，均较上年有所下降。全年三项费用率合计11.8%，销售费用率、管理费用率均有不同程度的上升。公司目前处于项目拓展时期，智能化投入效果和规模效应尚未体现，费用率也随业务的扩张提升，增值业务占比仍然较低。随着社区管理智能化改造逐步落实、物业管理规模的增长以及高毛利增值服务贡献的提升，成本费用控制将有望改善。
        业务拓展多方位布局，增长潜力值得期待。1）2017  年公司业务版图进入江西、安徽、湖北等省，目前已经覆盖全国十余省（直辖市），  跨区域拓展继续落实。2）2017年子公司大悦资产位于杭州的群岛MOMA服务公寓和群岛JUNGLE国际青年社区先后开业，2018年大悦资产入选杭州首批住房租赁试点企业之一，公寓租赁业务稳步推进。3）公司还将致力于深入挖掘客户需求，基于悦嘉家社区生活服务平台，采用第三方合作方式，积极布局社区商业服务相关的增值服务业务。  
        盈利预测和投资评级：维持买入评级预计公司2018-2020年归属上市公司股东净利润分别为9439万元/1.18亿元/1.50元，EPS分别为1.19元/1.49元/1.89元，对应动态PE分别为31.1倍/24.8倍/19.5倍，维持买入评级。  
        风险提示：房地产市场及政策影响风险；劳动力成本和费用率持续上升风险；业务区域高集中度及跨地域拓展不确定性风险；股票市场波动风险。