国盛证券-房地产开发行业：集中供地规则优化助力毛利率改善，但集中度提升存疑-210816

《国盛证券-房地产开发行业：集中供地规则优化助力毛利率改善，但集中度提升存疑-210816（9页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《国盛证券-房地产开发行业：集中供地规则优化助力毛利率改善，但集中度提升存疑-210816（9页）.pdf（9页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

多城延期第二批集中供地，供地规则或将全面调整。

日前深圳、青岛、天津、福州、上海、长沙等城市相继发布公告中止或延期第二批集中供地，北京、广州、南京、宁波等城市虽未发布相关公告，但实际出让时间已经较原计划延后。

此外，天津和福州等城市发布新规，修改出让规则，下调溢价率上限。

各城市纷纷调整供地节奏，旨在优化土拍规则，目前暂未延期的城市预计后续也将会陆续跟进。

各城市频频调整集中供地或由于以下原因：（1）上轮集中供地结果不佳，土地市场依然火热，与政府“稳地价、稳房价、稳预期”的初衷不符。

（2）地方政府通过竞配建和竞自持的方式变相抬高土地价格，房企利润严重压缩，叠加销售下滑、融资趋紧、投资受限，越来越多的房企选择观望。

（3）房企压力过大可能向上下游传导，影响购房者、供应商、金融机构等多方利益，引发系统性风险。

（4）政府通过给开发商合理让利，一方面可以提高开发商拿地积极性，避免财政收入受到影响，另一方面可以减少土地市场暴冷暴热的不稳定因素，更好地稳房价稳预期。

同时也可以维持开发商的稳定经营，形成多方共赢的良性发展。

土拍规则优化后拿地端毛利率有望迎来拐点。

行业毛利率自2018年起持续下滑，2021年第一批集中供地由于高溢价率加上高自持/配建比例，房企拿地端毛利率出现更加严重的恶化，无锡第一批成交的16宗土地平均毛利率仅13%。

后两批集中供地中地方政府如果能减少甚至取消竞自持和竞配建的方式，到达上限价格后改用不确定性更大的摇号机制或一次性报价，可以锁定拿地端最低毛利率水平，避免由于房企盲目增加自持和配建导致利润率过低。

当前房地产板块估值已到历史最低点，毛利率回升有利于估值修复。

截至2021年8月13日，申万房地产板块估值（PE-TTM）为7.31倍，基本处于10年来最低水平。

市场对板块的担忧主要源于政策管控可能对房企利润率造成影响，目前行业景气度持续回落，上半年累计土地购置面积和成交价款分别下降12%和6%，6月投资和新开工也都较弱，7月百强房企销售额增速同比转负至-7.6%，后续政策压力有望减缓。

如果在第二轮集中供地中房企拿地毛利率能够企稳回升，板块将迎来估值修复的行情。

多城禁止“马甲”拿地，行业集中度提升速度可能放缓。

首轮供地中，部分热点城市出现“马甲”拿地的情况，即房企在竞拍前设立多家子公司参与同一块地的竞争，以提高中签概率。

因为参与土拍的企业需要缴纳一定的保证金，所以“马甲”多的一般都是具有资金实力的头部房企。

为了规范市场，给土地降温，上海、南京、苏州、福州、无锡、合肥等城市已陆续出台相关政策禁止“马甲”拿地，并对违反规则的行为给予不同程度的惩罚。

在此背景下，头部房企难以凭借资金优势获得更多拿地机会，行业集中度提升或将放缓。

投资建议：我们认为供地规则的完善将助力毛利率触底回升，看好板块估值修复。

我们推荐：（1）经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的金地集团、保利地产、万科A；（2）现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股。

风险提示：疫情影响超预期，集中供地规则完善不及预期，毛利率改善不及预期，集中度提升速度不及预期。