天风证券-龙光地产-3380.HK-坐拥粤港澳湾区优质土储，低估值高分红成长迅猛-180423

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        事件：公司发布  2017  年年度业绩公告，公司  2017  年实现销售额人民币  434.2亿元，同比增长  51.2%；2018  年销售目标  660  亿元，对应增速超过  50%。
        公司  2017  年实现营业收入  276.9  亿元，同比增长  34.8%；净利润  70.1  亿元，同比增长  34.8%；归母净利润  65.27  亿元，同比增长  45.4%；EPS  1.17  元/股，同比增长  44.4%。
        销售规模迅速扩张，18  年增速有望超过  50%
        公司销售规模近几年快速扩张，14-17  年销售年复合增速达  48%，2017  年公司销售额达到  434  亿元，同比增长  51%，超额完成销售目标。根据公司公告，2018年公司销售目标为人民币  660  亿元，对应增速  52%。
        前瞻性布局粤港澳大湾区，土储充足保障销售持续增长
        公司前瞻性战略布局粤港澳大湾区，目前已高度渗透该区域  11  个重点城市中的  9  个。根据公司官方网站披露的  2017  年年度业绩展示资料，截止到  2017  年12  月  31  日，公司土地储备权益货值达人民币  3371  亿元（总建筑面积  2743  万平米），此外还有孵化中的并购及城市更新项目（尚未取得土地证）货值  1823亿元（876  万平米），两者合计总货值  5194  亿元（3619  万平米）。3371  亿土储货值中  69%位于粤港澳大湾区，43%位于临深片区（深圳、东莞、惠州）。优质的土地储备有望持续受益于粤港澳大湾区区位价值提升。
        坐拥低成本优质土储，销售均价不断增长，高利润率保障业绩持续增长
        公司坐拥大量优质土储，保障公司利润率持续位于行业较高水平。根据公司官方网站数据，截止到  2017  年  12  月  31  日，公司平均土地成本仅  4086  元/平米，若剔除香港及新加坡项目，则每平米土地成本仅为  3231  元。我们测算得到公司销售均价已升至  17898  元/平米，平均土地成本/销售均价仅为  22.8%。低成本优质土储将保障公司利润率维持在较高水平，为公司业绩持续增长奠定坚实基础。
        多元化融资齐头并进，融资成本逐年下行，持续回购股票彰显公司信心
        公司  2013  年上市之后，积极利用资本市场融资工具替换高成本融资渠道，积极尝试资产证券化、优先票据、永续资本债券等多种创新融资方式，2017  年三项境外优先票据总计  11.06  亿美元成功发行，一项永续资本证券  3.5  亿美元在新加坡成功上市，进一步降低了公司的融资成本，2017  年公司平均融资成本为  5.8%，较  2016  年下降  0.3  个百分点，较  2014  年下降  3  个百分点。公司自16  年开始持续回购股票，截止到目前已累计回购  7688.4  万股，占公司最新股本总数的  1.4%，彰显了公司对自身未来发展前景的信心。
        投资建议：公司分红慷慨，2017  年每股总计派息  0.47  港元，2017  年股息率为5.82%，处于行业较高水平。我们预计公司  2018  年权益销售额将超过  660  亿。公司目前  PE(TTM)仅为  7.7X，而公司销售额已连续多年维持在  50%左右的增速，PEG  远小于  1；我们预计公司  2018-2020  年归母净利润约为  89.9  亿、109.8  亿、137.7  亿，对应  EPS  为  1.64、2.00  和  2.51  元，对应  PE  为  5.5X、4.5X  和  3.6X。可比公司  18  年  PE  平均为  7.84  倍，若龙光地产  18  年  PE  达到  7.84  倍，则对应目标价  12.86  元（16.03  港元）。首次覆盖，给予“买入”评级，六个月目标价16.03  港元。
        风险提示：房地产调控政策超预期，公司销售额不达预期