兴业证券-房地产行业投资策略报告：中共中央政治局会议点评，持续看好地产股-180424

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        投资要点
        事件：中共中央政治局  4  月  23  日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。
        点评：
        会议强调“要推进信贷、楼市健康发展，及时跟进，消除隐患”。
        信贷健康发展可能意味着商业银行对于按揭的持续偏好。从美国金融自由化案例看出，此阶段如果商业银行不向零售业转型，不偏向按揭贷款，就可能发生80  年代的储贷危机，银行信贷就难以健康发展。几乎所有主要国家在金融自由化之后，商业银行从自身信贷安全角度考虑资产配置方向大概率要向按揭倾斜。具体请参考我们行业系列深度报告一。
        消除信贷隐患很可能意味着房价下跌有底线。本轮去库存本质是施加大量杠杆，2016-2017  年，按揭、公积金和消费贷进入房地产市场累计净增加额约为13  万亿，而2012-2014  年三年累计净增加额才6  万亿出头。考虑偿还金额，2016-2017  年杠杆新增加金额约为16万亿左右，占到总房屋成交金额50%左右。而三四线杠杆比率更高，我们估算2016  年三四线有息杠杆比率达到70%左右，而2017  年这一比例可能更高。这个时间点房价下跌就很可能意味比过往周期对银行体系更为猛烈的冲击。联系到两会及之后政府官员表态“房地产有泡沫，我们不要去触碰他”，“防止房价暴涨，更要防止房价暴跌”，消除信贷隐患很可能就意味着房价不能大幅度下跌。
        楼市健康发展和消除隐患的内涵，我们认为其实与信贷是同一个层面的意思，更需要强调的我们认为是三四线库存要去化干净，不要重复2010-2014  年的楼市历史重现，同时更应该防止三四线城市房价过快上涨。
        会议还重点强调扩内需，这很可能表明未来对于房地产政策的边际改善。虽然未必走刺激老路，但房地产行业及其产业链对于内需的重要作用不言而喻。根据兴证策略观点：本次会议提出的“持续扩大内需”是继2015  年后，时隔3年，政治局会议再次提出。而在2016  年底和2017  年年中，中央均以“适度扩大总需求”提法。在贸易战背景下，内需将作为经济很重要的稳定器。
        投资建议：银行资产配置趋势、房价怕涨更怕跌、集中度提升三大趋势难以改变，地产股“便宜”的特征明显，增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐新城控股、招商蛇口、保利地产、绿地控股、万科a  和荣盛发展，受益标的还有华夏幸福。
        风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市房地产调控超预期严格，居民去杠杆力度超预期，房地产税出台超预期。