群益证券-招商蛇口-001979-公司2018Q1业绩大幅增长，销售增速稳定，给予“买入”评级-180424

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        结论与建议：
        公司公布2018  年Q1  财报，营收YOY+32%,净利润YOY+172%（扣非后净利润YOY+144%）,公司Q1  项目结转量价齐升，为全年业绩增长奠定基础，我们预计公司2018、2019  年净利润将分别达到155  亿元和173  亿元，YOY  分别+27%和+11%，EPS  分别为1.96  元和2.18  元，按目前A  股价格计算，对应PE  分别为10.8  倍和9.7  倍，PB2.7  倍。目前A  股估值偏低，我们给予A  股买入的投资建议。
        公司2018Q1  业绩大幅增长：公司发布2018  年Q1  财报，实现营业收入91.6  亿元，同比增长32%;实现归属于上市公司股东净利润为57.8  亿元，同比增长172%(扣非后净利润51  亿，YOY+144%)；基本每股收益为0.73元。公司业绩略超业绩预告（业绩预告净利润为55  亿-57  亿元）。
        业绩分析：公司2018Q1  业绩同比大幅增长主要由于（1）报告期内公司房地产开发业务结转的深圳区域高毛利项目占比大幅提高，综合毛利率同比上升26.3  个百分点达49.5%。（2）报告期内公司结转项目的权益占比大幅提升，少数股东权益比同比下降13.4  个百分点至0.82%。(3)报告期内公司汇兑收益同比增加2.3  亿元，同时管理和销售费用率均有不同程度下降，整体三项费用率同比大幅下降4.1  个百分点至3.5%。(4)报告期内公司京沪有三项资产整体转让获得了投资性收益38  亿元，同比增加13.5  亿，YOY+54%。
        公司2018  Q1  地产销售增速稳定：公司2018Q1  实现销售面积149  万平米，销售金额313  亿元，  YOY  分别为+8.5%和+18%，销售均价21033  元/平米，YOY+8.9%，好于地产行业的平均水平(1-3  月全国商品房销售面积和金额YOY  分别为+3.6%和10.4%)。
        Q1  土地拓展积极，可结资源充足：2018Q1  公司累计新增土地建筑面积360  万平方，达销售面积的2.4  倍，支付地价款290  亿元，占销售金额93%，公司土地拓展速度大幅提升。公司目前共拥有待开发面积超过2500万平方，全年计划新开工1066  万平方，竣工600  万平方，土地储备和货源充足，有效保障公司未来2  年的开发和推盘需求；可结转资源方面，据我们测算公司2017  年末已售未结金额约950  亿，叠加公司18  年目标销售金额1500  亿元，累计可结转金额近2500  亿，可结资源充足，锁定公司未来2-3  年业绩可持续增长。
        盈利预测与投资建议：虽然公司Q1  业绩大幅增长，但是房地产公司业绩与项目结转关联性较强，未来结转的高毛利项目占比或将有所下降，我们判断公司全年业绩增速仍将维持在相对稳定的水准，考虑到公司Q1业绩超预期增长且项目整体出售获得的收益大幅提升，我们小幅上调公司全年盈利预测，预计公司2018、2019  年净利润将达到155  亿和172  亿，YOY  分别+27%和+11%，EPS  分别为1.96  元和2.18  元，按目前A  股价格计算，对应PE  分别为10.8  倍和9.7  倍，PB2.7  倍。公司目前估值偏低，销售增速稳定，给予“买入”的投资建议。
        风险提示：房地产调控政策日益严格  信贷政策趋紧  销售增速趋缓