中国银行-宏观观察2021年第73期（总第396期）：中国房地产市场对经济增长和就业的影响测算-211220

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20世纪90年代住房制度改革以来，中国房地产业发展迅速，不仅显著改善居民居住条件，还在拉动经济增长、促进就业等方面发挥重要作用。

本文利用投入产出模型，从房地产供给和需求两个角度系统研究了房地产业对中国经济增长和就业的直接和间接拉动作用。

研究发现，尽管从生产角度看，房地产业增加值占GDP比重不高，但从需求角度看，房地产消费和房地产投资对支出法GDP增长贡献较大。

当前，房地产消费占支出法GDP的比重约为7%，对支出法GDP增长的贡献率约为7%-8%。

房地产开发投资对支出法GDP增长的直接贡献率约为7%。

由于房地产业具有链条长、关联行业多的特点，房地产开发投资对其他行业增加值具有较强的间接拉动作用。

2020年，房地产开发投资间接拉动GDP约7.5万亿，占当年GDP的7.4%左右。

此外，尽管房地产业本身的就业拉动能力并不强，但与之密切相关的建筑业和金融业就业拉动能力较强。

近年来，房地产调控坚持“房住不炒”总基调，2021年在一系列政策调控下，房地产开发投资增速逐步下滑。

考虑房地产企业融资以及房地产市场发展情况，结合基数因素，预计2022年房地产开发投资增速将继续下滑。

本文预计，在悲观、中性和乐观情形下，2022年房地产开发投资分别增长2.5%、4%和5.5%。

根据投入产出模型计算，悲观和中性情形将分别下拉2022年GDP增速0.18和0.07个百分点；乐观情形将拉动GDP增长0.05个百分点。

2022年经济稳增长压力仍然较大，无论是房地产调控短期政策还是长期政策的制定，都需要充分考虑房地产业过快下滑对宏观经济带来的影响。

供给视角下房地产业对经济增长的贡献随着中国房地产市场的不断发展，房地产业增加值从1978年的79.7亿元，快速增长到2020年的74552.53亿元。

在这40多年的时间里，房地产增加值的年均增速为17.7%左右，明显快于同期GDP年均增速（8.3%）。

同时，房地产增加值占GDP的比重也逐步提高（图1）。

1978年至1986年，房地产市场化进程还未开启，住房主要按计划生产和分配，房地产增加值占GDP比重低于3%，且绝大多数年份低于2.5%。

1987年至1997年，房地产市场化改革处于探索阶段，房地产增加值占GDP比重位于3%-4%区间。

1998年，国务院印发《关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设的通知》，提出发展住房交易市场，加快住房建设的改革目标，房地产市场化发展正式开始。

随后，房地产市场快速发展，除2008年等个别年份有所波动外，房地产增加值占GDP比重持续提高，从1998年的4%提高到2020年的7.3%。

本文利用不变价房地产增加值与不变价GDP来计算房地产增加值对GDP增长的贡献率①，计算公式为：房地产对GDP增长贡献率=？不变价房地产增加值/？不变价GDP×100%；房地产对第三产业增加值增长贡献率的计算同理。

计算发现，房地产增加值对GDP增长的贡献率的变化大致可分为2个阶段（图2）。

1979年至2007年，房地产增加值对GDP增长的贡献率波动上升，由1979年的1.2%，上升为2007年的5.8%。

2008年，受金融危机冲击，房地产增加值对GDP增长的贡献率降为0.2%，但2009年即反弹为4.1%。

2009年后，房地产增加值对GDP增长的贡献率稳中有降，除2016年和2020年外，基本保持在3%以下。