中银国际-房地产行业周刊：一二线成交显著回升，政策温和转向-180503

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        上周（2018/4/24-2018/4/29）40个重点城市新房合计成交459万平米，环比上升14.1%；4月截至上周累计日均成交56万平米，环比3月上升3.4%，较去年4月下降18.2%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：55.8%、-0.5%、17.1%。一二线城市成交显著回升，主要由于低基数背景下的推盘量提升，伴随各地人才政策加速落地，预计回暖趋势不变。上周政治局会议表示将推动楼市健康发展，调控态度有所缓和，另外住建部连同证监会对住房租赁试点发行REITs、长效机制建设有序推进等政策释放积极信号。资管新规靴子落地，过渡期延长至2020年底，有助于地产行业融资结构健康调整。我们认为在板块整体估值修复行情中，区域题材的催化剂效应将更为明显，持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会，以及相关区域低估值龙头的表现。目前行业调控政策边际放松，板块估值空间打开，龙头估值切换效应明显，我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：  1）龙头房企：保利地产、绿地控股、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注REITs受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。
        推荐面临的主要风险：房地产行业销售大幅下滑，利率大幅上行。
        支撑评级的要点
        板块行情：上周SW房地产指数下跌0.77%，沪深300指数下跌0.11%，相对收益为-0.66%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第20位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：栖霞建设、银亿股份、世荣兆业、亚太实业、世联行。
        公司动态：中粮地产股东计划增持公司股份不超过2%，增持价格8.8元/股；碧桂园租赁住房REITs首期发行，融资17.17亿；蓝光发展一季度净利增153%，销售翻番至171亿；保利地产一季度净利28.46亿，斥489亿国内新增33个项目；华侨城2017年利润总额86.43亿元，新增土储580万平米；世茂股份一季度营收、净利同比增长2.03%和9.46%。
        政策新闻：海南发文将严厉查处房企签订“阴阳”合同偷税行为；西安人才新规，全面开放35岁以下企业员工落户；湖北设住房租赁试点城市，允许商业用房、城中村改建等；济南叫停全款购房、拒绝使用公积金贷款等行为；2017年江西个人住房公积金贷款同比降33.18%；南京一季度商品房销售面积降14.4%，待售面积降30.5%；厦门新政，非本地外企员工年缴纳个税5万可买两套房；珠海人才新政，首套房公积金贷款放宽至上限的5倍。
        行业数据：上周40个重点城市新房合计成交459万平米，环比上升14.1%；5月截至上周累计日均成交56万平米，环比4上月上升3.4%，较去年5月下降18.2%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：55.8%、-0.5%、17.1%，北上广深环比变化分别为：109.8%、59%、47%、-7.2%。14个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为6.9个月，环比下降0.03个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积1,593万平米，环比下降28.5%；年初至今累计成交3.47亿平米，同比上升17.7%。