中信证券-招商积余-001914-2021年中报点评：外拓稳健增长，整合重新出发-210817

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公司上半年在管面积有所增长，外拓并未因为整合进展缓慢而受到重创。

我们相信，公司存在个别人才流失、轻重分离未有进展、股权激励没有落地的问题，可以说一度错过了整合之初最好的发展机遇。

但公司在管理层履新之后，焕发了新的活力，央企背景对公建等物业外拓意义重大，目前估值已经具备吸引力。

公司2021年上半年业绩增长38.9%，符合预期。

2021年上半年，公司实现营收47.79亿元，同比增长23.6%，实现归母净利润2.48亿元，同比增长38.9%。

公司在2020年报中提出，要在2021年力争实现营业收入103亿元，这相当于营业收入计划增长近20%。

发挥外拓动能，积极获取优质项目。

2021年上半年，公司物管业务实现新签年度合同额13.59亿元，同比增长20.59%，其中招商蛇口以外项目占比为84.33%。

公司上半年积极获取优质项目落地，如深圳坪山公安局、深圳建行、北京师范大学等。

截至2021年6月末，公司在管项目1,520个（年初1,438个），管理面积1.99亿平米（年初1.91亿平米）。

诚然，部分原中航物业人才的流失，的确客观上减缓了项目外拓的势头；子公司中航物业收入增长14.9%，利润增长1.3%，慢于公司整体。

但也不能夸大部分人才外流带来的影响。

公司主要项目罕有流失（在管规模显著净增长），业务能力继续进步，2021年年初新任董事长、总经理到位后，公司激发出新的活力，继续享受成长行业红利。

资管业务明显恢复，收入增长46.2%。

2021年上半年，资管业务实现营收2.7亿元，同比增长46.2%，其中商业管理实现营收0.2亿元，同比增长150.9%。

截止2021年6月末，公司商业管理面积为158万平米（年初136万平米）。

期待盈利能力缓慢提升。

公司实施总部-城市公司-项目三级管控模式，打造经营型总部。

公司对两个物业平台的城市公司进行整合，打造灵活有战斗力的前端市场经营主体。

我们认为，公司在总部和城市公司层面的改革，是符合目前行业的竞争环境的。

公司的盈利能力在行业中处于较低水平，且我们认为公司过多承担了一些房屋修缮的成本。

我们相信，未来公司有望实现盈利能力缓慢提升。

风险因素：公司重资产部分的经营风险；疫情对公司商业管理板块的冲击。

投资建议：公司在过去一段时间的整合的确未能达到最优效果，股权激励和轻重分离也未能顺利落地。

但我们认为，在新管理班子带领下，公司重新出发，持续推动优质项目落地，维持积极的外拓态度，市场目前的看法存在过度悲观之处。

我们维持公司2021/22/23年EPS预测分别为0.59/0.73/0.89元/股。

综合行业头部公司的估值情况，我们给予公司22元的目标价，对应2022年26倍PE，维持“买入”的投资评级。