川财证券-招商蛇口-001979-港区城联动，蛇口模式正值朝阳-180507

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        核心观点  
        招商局旗下旗舰企业，资源禀赋凸显
        招商局蛇口是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业。2015  年  12月，招商蛇口吸收合并招商地产重组上市，之后公司营业收入和净利润均保持高速增长。近年来，集团内资源整合动作频频，加强了对内的资源互补。凭借母公司雄厚的综合实力，招商蛇口在行业竞争中优势显著。
        前港-中区-后城，协同优势逐步显现
        公司主营业务为社区开发、邮轮产业建设、园区建设。邮轮与园区业务板块尚在建设初期，2017  年公司邮轮产业建设业务板块实现收入  5.95  亿元，同比增长  75.05%，成为公司增长最快业务。园区板块积极拓展“蛇口模式”，实现营业收入  58.14  亿元。社区开发板块实现营业收入  690  亿元，在公司主营业务收入中占比最大。公司主打“前港-中区-后城”的发展模式，通过三大业务的有机融合，实现协同发展。
        低成本+优土储+跟投  千亿之上再谋扩张
        2017  年公司商品房销售额为  1127.79  亿元，位列百强房企第  14  位。2018  年公司销售目标为  1500  亿元，考虑到公司  2018  年可售货值达  2660  亿元，去化率只要保持在  56%即可顺利完成目标。公司近年来一直保持较强的拿地力度和较高的拿地质量，截至  2017  年年末公司土地储备面积超过  2300  万方，长三角、珠三角和京津冀三大城市群占据总量的  59%，土储较为优质。从成本来看，近年来融资利率不断走高的大环境下，2017  年公司平均融资成本为  4.8%，显著低于行业水平。此外，公司  2017  年正式实施项目跟投制度，进一步保证了公司的规模扩张。
        首次覆盖给予  “增持”评级  
        首次覆盖予以“增持”评级。我们预计  2018-2020  年公司主营业务收入分别为912.14、1102.19  和  1342.58  亿元，净利润有望达到  145.65、177.43  和  213.88亿元，EPS  分别为  1.84、2.24  和  2.71  元/股，对应  PE  分别为  10.06、8.25  和6.85  倍，公司未来几年业绩有望保持高增长，有持续看点。
        风险提示：房地产销售不及预期风险；多元化发展不及预期等