天风证券-旭辉控股集团-0884.HK-新生代千亿房企，扩土储调结构助全面成长-180507

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        公司17年销售首破千亿，一二线城市销售占主导  
        2017年，公司实现合同销售金额1040亿元人民币，同比增长96.2%，实现合同销售面积629万方，同比增长116%，根据克而瑞年度销售排行，公司销售额由第18名上升至15名，首次迈入千亿房企阵营。2017年，公司62%的销售集中在长三角区域，且主要仍集中于一二线城市，公司目前重点布局70个有人口导入、有产业和经济发展的城市，2017年新进入18个城市。  
        积极扩充土地储备，增加三线城市占比  
        2017年，公司拿地规划建面1319万方，新增货值3000亿元。截止2017年12月31日，旭辉共有约3100万平方米的土地储备，根据公司官网，将18年前2个月所获项目（包括旧城改造）加总，旭辉目前土地储备约5100万方，货值约7000亿元，货量充足。公司2017年拿地面积超过销售面积的2倍，扩充土储仍是18年的工作重点。17年公司拿地以二线为主，占比76%，一线城市拿地占比17%，三线占比7%，18年预计公司会继续增加三线城市占比，进一步扩大布局区域以及调整土储结构。  
        "房地产+"战略，积极开拓新增长点  
        旭辉"房地产+"战略全面开启，主要包括商业管理、物业管理、长租公寓、EPC（住宅产业化）、教育、工程建设和基金管理等。其中，物业管理的平台为永升物业，根据公司官网，截止17年底，公司物业管理业务已进驻37个城市，管理面积突破4000万方。公司的长租公寓业务品牌为旭辉领寓，根据公司官网，截止2017年底，公司长租公寓已布局16座城市、签约2万间房源，根据旭辉领寓官网，17年底，公司长租公寓储架式权益类REITs成功获批30亿，为中国民企长租公寓首单。  
        多渠道融资、净负债率较低、财务稳健  
        公司境外债务占比较高，融资成本相对较低。根据年报，截止2017年年末，公司境内债务总量占比57%，境外债务占比43%。按债务期限看，一年以上到期的债务占总债务的比重为75%，一年内到期的债务占比为25%。公司上市以来融资成本不断降低，2017年加权债务成本仅5.2%，相对较低。公司上市以来，净负债率基本维持在70%以下，2017年公司净负债率为50.9%，如考虑永续债，净负债率为70%，财务状况相对稳健。  
        投资建议：公司17年销售首次突破千亿，截止到2017年底，公司已签约未确认收入金额800亿，为18-19年结转收入的提高奠定了基础。公司18年销售目标1400亿元，前4个月目标完成度27%，我们预计货量将集中在下半年推出，有望超额完成目标。公司2018-2020  EPS预计为0.82、1.05和1.31，对应PE  为8.5X、6.6X、5.3X，首次覆盖给予"买入"评级。公司为二线内房股，根据可比公司实际PE，我们按照10倍PE估计，给予6  个月目标价8.2元。  
        风险提示：销售情况不及预期，重点布局区域调控加码