华泰证券-招商蛇口-001979-漳州项目落地，蛇口模式复制-180508

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        “前港-中区-后城”模式再复制，维持“买入”评级
        2018  年5  月6  日公司与招商局集团、招商局香港签署协议，拟以现金收购二者合计持有的招商局漳州开发区有限公司78%股权，交易对价85.5  亿元。交易完成后公司将成为招商漳州控股股东，揽获优质土储约780  万方。公司蛇口模式再下一城，非市场化拿地优势持续显现，维持“买入”评级。
        一级开发揽储1.17  万亩，非市场化拿地优势持续扩大
        招商局漳州成立于1992  年，主营一级开发、园区开发运营、市政工程等。2017  年末招商漳州在手一级开发项目储备约1.17  万亩，包括第一例获国务院批准的经营性人工岛—双鱼岛。根据区域规划，1.17  万亩中1285  亩规划为住宅用地，约1434  亩为商业用地，工业、港航物流、市政配套规划面积分别为1672、3749、3522  亩。其中双鱼岛商业、港航地块可二级联动开发，其余地块一级开发后可获得收储收益。此次交易是公司继整合武钢、昆钢、中外运等优质资源之后再次揽储约780  万平米，非市场拿地优势持续显现。
        战略布局海西板块，产业导入和联动开发优势明显
        漳州开发区基础设施配套日益完善，已全面融入南联北拓国家高速路网。开发区港口工业区为深水港，靠近国际主航道，以仓储物流为主，兼有临港工业，符合公司“前港-中区-后城”的开发基础。公司表示将加快招商引资，加速招商漳州工业、港航物流规划用地的去化速度，推动漳州开发区整体转型升级，未来产业导入和联动优势明显。此外招商漳州作为公司海西板块的扩张据点，预期进一步受益于区域发展红利，与公司在厦门、漳州的现有布局形成战略协同。
        Q2  预期进入正常推盘节奏，销售高增长态势有望延续
        4  月10  日公司公告（【CMSK】2018-035）显示，2018  年Q1  累计实现签约销售面积148.85  万平方米，同比增加8.43%，实现签约销售金额313.08亿元，同比增加18.09%，在去年较高的同比基数上依然实现持续增长。公司2017  年报披露2018  销售目标1500  亿元，2017  业绩发布会表示全年预计可售货值2660  亿元。我们认为随着优质货值的进一步扩充，以及Q2  进入正常推盘节奏，保守去化率（56%）假设下全年销售规模有望延续30%以上的高增长态势。
        持续看好高资源+高激励的兑现空间，维持盈利预测和“买入”评级
        在市场集中度提升的行业格局下，公司的央企背景、融资优势和加杠杆空间预期进一步奠定公司资源优势。此外公司齐聚股权激励、跟投机制、员工持股计划三大激励手段，管理效率和周转速度有望同步提升。维持2018、2019  EPS  2.09、2.72  元的盈利预测，可比公司2018  年PE  均值10  倍，考虑公司业绩增速较高、资源储备丰厚、央企背景优势，给予公司2018  年14-15  倍PE  估值，目标价29.26-31.35  元（前值31.4-33.4  元），维持“买入”评级。
        风险提示：深圳土储确权进度难以预测；一二线房地产市场持续低迷。