华创证券-房地产行业周报：人才新政陆续出台、力度逐步扩大，保证下半年需求稳定-180506

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        投资要点
        上周（18/4/28-5/4）主流49城一手房周成交环比-6%，其中一二线环比-4%、三四线环比-10%；4月成交环比-3%、同比-22%，同比较3月的-30%提升8pct；5月截至上周月成交环比+11%、同比-12%，同比较4月提升10pct，其中一二线同比-16%、三四线同比-5%，分别较4月提升11pct和6pct，但需注意，目前高频成交数据由于限签影响，成交网签备案滞后严重，成交数据偏低严重，更因关注成交数据变化趋势。库存方面，上周16个重点城市推盘环比+29%，受到五一节假日之后签约影响导致周成交/推盘比降至0.87倍，但实际去化率依然稳定；对应16城可售面积为6,611万平米，环比上升0.3%；3个月移动平均去化月数为11.4个月，环比增长0.2个月，行业依然处于去库存阶段。政策新闻方面，继上周西安和合肥人才购房和落户新政出台后，本周南昌人才新政给予地方级领军人才购房款50%、最高100万元购房补贴，中专以上学历零门槛落户；呼和浩特人才新政最高住房补贴120万，可见政策虽有紧有松，但相宽松城市持续扩围，政策性底部正在构建，并且人才政策将通过推动户籍人口提升从而保证下半年购房需求的稳定；供给方面，1-4月50大城市土地收入1.19万亿元，4月份同比增长83.4%，我们维持土地供给将持续放量的判断；长效机制方面，佛山南海农村集体用地可建租赁住房，不得转让及以租代售，南京加大租赁住房用地的供应比例；限价方面，福建各地加强住房价格监管，要“一盘一评估”；资金方面，国内首单百亿元REITs由碧桂园成功发行，行业资金虽可能继续偏紧，但龙头房企资金仍将有保证。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控（融资从严、预售证监管和土地调控）导致资源正快速向龙头集聚，其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升，重申看多地产龙头&蓝筹，并维持板块推荐评级，维持推荐龙头&蓝筹：新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。
        1、  房地产行业数据
        上周49个重点城市新房合计成交532.2万平米，环比下降5.8%；4月成交同比-22%、较3月同期增长8.0pct；5月截止上周合计成交328.3万平米，较4月同期环比上升10.5%，较去年5月同期同比下降12.2%，其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：-22.5%、+2.4%、-10.6%、+8.9%，当月月成交同比分别为：-16.1%、-16.2%、-22.3%、+26.8%。16个重点城市住宅可售面积为6,611万平米，环比上升0.3%；3个月移动平均去化月数为11.4个月，环比增长0.2个月。
        2、  主要政策新闻
        南昌人才新政中给予地方级领军人才购房款50%、最高100万元购房补贴，中专以上学历零门槛落户；呼和浩特人才新政提出最高住房补贴120万。佛山南海农村集体用地可建租赁住房，不得转让及以租代售；南京加大租赁住房用地的供应比例。福建各地加强住房价格监管,要“一盘一评估”。1-4月50大城市土地收入1.19万亿元，4月份同比上涨83.4%。国内首单百亿元REITs由碧桂园成功发行。
        3、  公司动态跟踪
        4月销售数据显示，万科实现销售面积257.6万平方米，销售金额418.9亿元；新城控股实现销售金额127.0亿元，同比+39.5%，销售面积98.3万平方米，同比+51.7%；荣盛发展实现销售面积75.7万平方米，同比+28.8%；销售金额79.1亿元，同比+30.2%；中南建设实现销售金额111.1亿元，同比+27.6%  ；销售面积86.7万平方米，同比+3.2%。保利地产成功发行了2018年度第二期20亿元中期票据，发行利率4.88%。
        4、  板块行情回顾
        上周SW房地产指数下跌0.14%，沪深300指数上涨0.47%，相对收益为-0.61%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第18位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：沙河股份、华鑫股份、中洲控股、天宸股份、阳光股份。
        5、风险提示：房地产市场超预期下行风险