华泰证券-金融街-000402-自持加速发展，开发布局全国-180511

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        核心观点
        公司新管理团队锐意进取，坚定自持与开发并重战略；自持中心城市核心资产，发行大体量CMBS  加速规模化，我们预计2020  年自持面积有望翻番，稀缺资产长期升值贡献利润；开发业务加大拿地规模并布局五大城市群，同时升级商住服务配套，提升产品竞争力。维持“买入”评级。
        新管理团队锐意进取，公司业绩考核将更为严格
        公司于17  年1  月完成新旧管理团队交接，新管理团队平均行业工作经验10  年以上，总体年龄结构更为年轻。新管理团队上任后，公司拿地力度大增，拿地结构转变，坚定开发自持并重战略转型。我们预计公司将制定更为严格的销售、拿地、自持业绩考核方案，激励机制将更加完善。
        资产管理业务：手握核心物业增值可期，发行巨量CMBS  加速规模化
        公司掌握京津沪核心地段优质商办物业，并在商办物业租赁经营方面拥有丰富经验，公司投资性房地产公允价值仍有上涨空间。管理层拓展自持业务决心较强，预计自持物业建面将在2020  年实现翻番，达到约200  万平，其中物业租赁建面达到168  万平，营收达到30.82  亿元；物业经营建面达到32  万平，营收10.71  亿元，将持续为公司贡献稳定的现金流和净利润。公司以旗下优质商办物业金融街中心为底层资产发行66.5  亿元CMBS，未来可直接对接REITs，有望加速自持商办物业规模化。
        开发销售业务：拿地大增、结构调整、服务升级，18  年销售有望重归增长
        受房地产政策调控和可售资源不足影响，公司17  年业销售面积、金额均有所回落，其中住宅销售金额增幅放缓，商业销售金额同比减少。但公司已于17  年加大拿地力度，拿地金额占到全年销售金额的87%，18  年预计拿地力度不减，为未来扩张打下基础。公司项目储备区域分布更加均衡，深耕五大城市群（环）中心城市，布局城市增加至11  个，有利于未来分享城镇化红利并降低调控政策带来的营收波动。此外，公司着力提升商住配套服务体系，以融社区、life  金融街和金融集提升商住产品价值和竞争力。我们预计公司销售规模18  年起有望恢复增长。
        自持开发并重，打造领先商务地产服务商，维持“买入”评级
        我们看好公司在新管理团队带领下，开发、自持业务持续高增长，并预计投资性房地产带来的公允价值变动收益仍可持续。我们维持公司2018-2020  年  EPS  1.35  元、1.59  元和1.72  元的盈利预测，参考可比公司2018  平均9.4  倍PE  估值，考虑板块估值中枢的系统性调整，给予公司2018年8.5-9.5  倍PE  估值，目标价11.48-12.83  元（前值14.90-17.60  元），维持“买入”评级。
        风险提示：一二线热点城市销售可能继续受到调控政策不利影响；新增自持物业出租率和租金水平可能不及现有物业；投资性房地产公允价值变动收益可能不及预期。