华创证券-房地产行业周报：5月成交继续向好，人才新政持续扩围、确保下半年需求稳定-180513

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        投资要点：
        上周（18/5/5-5/11）主流49城一手房周成交环比+8%，其中一二线环比+4%、三四线环比+15%；5月截至上周月成交环比+24%、同比-15%，同比较4月提升7pct，其中一二线同比-19%、三四线同比-7%，分别较4月提升8pct和4pct，但需注意，目前高频成交数据由于限签影响，成交网签备案滞后严重，成交数据偏低严重，更因关注成交数据变化趋势。库存方面，上周16个重点城市推盘环比-49%，周成交/推盘再次攀升至1.70倍，去化率整体处于高位；对应16城可售面积为6,547万平米，环比下降1.0%，库存连降40个月；3个月移动平均去化月数为11.3个月，环比下降0.1个月，行业依然处于去库存阶段。政策新闻方面，继上周南昌、呼和浩特人才引进新政出台后，本周海南文昌出台引进人才政策，5年发安居补贴最高50万；湘潭推出人才行动计划，买房一次性最高可给予100万；漳平出台引进人才计划，最高奖励93万元；合肥正制定落户实施细则，涉放宽落户限制后购房，人才引进政策出台城市进一步扩围，通过人才政策推动户籍人口提升从而进一步保证下半年购房需求；限价方面，东莞取消首次备案180天后可累计上调5%规定，限价更严，长沙限价商品房只限制毛坯价格，对于精装修价格不做限制，限价更松，各城市仍呈现有紧有松格局；供给端，长沙住宅告急去化仅2.8个月，湖南省住建厅函告国土厅加快供地，未来一二线城市供给或将进一步扩大，我们维持土地供给将持续放量的判断；我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控（融资从严、预售证监管和土地调控）导致资源正快速向龙头集聚，其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升，重申看多地产龙头&蓝筹，并维持板块“推荐”评级，维持推荐龙头&蓝筹：新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。
        房地产行业数据：上周49个重点城市新房合计成交592.5万平米，环比上升8.2%；5月截止上周合计成交921.8万平米，较4月同期环比上升23.7%，较去年5月同期同比下降14.7%，较4月提升6.6pct，其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：+0.8%、+4.6%、+10.6%、+28.2%，当月月成交同比分别为：-16.0%、-20.0%、-6.9%、-5.7%。16个重点城市住宅可售面积为6,547万平米，环比下降1.0%；3个月移动平均去化月数为11.3个月，环比下降0.1个月。
        主要政策新闻：佛山避免夜间开盘或销售；海南网签备案后不许再对合同价格、签订时间修改；江门取得预售许项目需在规定时间内一次性公开全部房源；海南文昌引进人才签约工作，5年发安居补贴最高50万；湘潭人才行动计划，买房一次性最高给予100万；漳平出台引进人才计划，最高奖励93万元；合肥正制定落户实施细则，涉放宽落户限制后购房；长沙住宅告急去化仅2.8个月，湖南省住建厅函告国土厅加快供地；东莞取消首次备案180天后可累计上调5%规定；长沙限价商品房只限制毛坯价格，对于精装修价格不做限制。
        公司动态跟踪：保利地产与合富辉煌等签署《合作重组协议》，增资及定增完成后，公司合计持有合富中国46.8%股权；4月保利签约面积210万方，同比+13.7%，签约金额325亿，同比+23.9%；招商蛇口销售面积61万方，同比+18.8%，销售金额104亿，同比+32.8%。滨江集团拟以18.2亿收购万厦房产新光壹品项目46%权益；闻泰科技拟将与房地产业务相关全部资产及股权转让予云南城投。蓝光发展公开发行7年期25亿元债券，面值100元并平价发行。
        一周板块回顾：上周SW房地产指数上涨2.01%，沪深300指数上涨2.6%，相对收益为-0.59%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第11位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：世荣兆业、云南城投、沙河股份、莱茵置业、宝安地产，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中洲控股、新潮实业、阳光股份、廊坊发展、亚太实业。
        风险提示：房地产市场超预期下行风险。