国泰君安-房地产行业：预期投资放缓但仍旧稳定的基本面展望-180515

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        房屋销售增速下滑且资金环境的收紧。2018  年1-4  月，相较2018  年1-3  月商品房销售同比增速下降。投资的同比增速轻微下降0.1  个百分点。土地购置面积在2018  年1-4  月同比下降2.1%。伴随自2017  年6  月以来房地产开发企业到位资金同比增速的持续下滑，房地产行业正面临收紧的资金环境。因而，我们预计投资放缓。然而，房屋销售额且投资的绝对值依然很高。另外，可售面积延续下降趋势。因此，我们看到了房地产市场稳定的基本面。
        为促进房地产市场稳定健康发展，因城施策将会被维持，并且我们预计货币环境在2018  年收紧。随着美国的逐步加息，我们预计货币环境收紧。近期，住建部再次强调了因城施策。为促进房地产市场稳定健康发展，因城施策将会被维持。整体而言，对于政策和货币环境，维持健康房地产市场的主基调将不会改变。
        公司更新：在我们覆盖的公司中，9  家公司公布了2018  年4  月合约销售。在2018  年1-4  月，合约销售表现分化且大型开发商较中小型开发商表现更好。按规模，碧桂园（02007  HK）排名第一（人民币2,575.2  亿元）。按同比增速，中国奥园（03883  HK）排名第一（142.9%的同比）。
        我们维持房地产行业  “跑赢大市”评级。政策和货币环境的收紧将被延续。然而，我们预计商品房销售在2018  年有限地下滑。房屋销售额的绝对值依然很高。且地产行业龙头将会在行业集中度提高时期通过市场份额增加而获得持续增长。拥有卓越成本控制能力的房地产开发商将会在白银时代的下半场比行业平均表现更好。我们的首选是宝龙地产（01238  HK），由于充足的可售货源，预期其合约销售的快速增长。尽管预期较高的杠杆比率，考虑到预计可观的经常性收入，我们预计运营风险有限。宝龙地产当前目标价为5.75  港元，较2018  每股净资产折让33%，6.1  倍2018  年核心市盈率和0.6  倍2018  年市净率。