兴业证券-房地产行业2018年1~4月销售投资数据点评：三四线中期繁荣过半，未来看一二线-180516

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        投资要点      
        事件：
        5月11日央行公布  4  月信贷情况：居民贷款方面，4  月新增贷款  5284  亿元，其中短期  1741  亿元，中长期  3543  亿元。
        5月15日统计局公布  1-4  月销售投资数据：1-4  月商品房销售面积  4.22  亿方，同比增长  1.3%，增速比  1-3  月下降  2.3pct；销售额  3.62  万亿元，同比增长  9.0%，增速比  1-3  月下降  1.4pct。1-4  月房地产开发投资完成额  30592.0  亿元，同比增长  10.3%，增速较  1-3  月下降  0.1pct。
        点评：
        销售增速下滑，一二线同比持续回落，三四线增速大幅下降，我们反复强调的三四线中期繁荣接近中后期。1-4  月商品房销售面积  4.22  亿方，同比增长  1.3%，增速比  1-3  月下降  2.3pct；销售额  3.62  万亿元，同比增长  9.0%，增速比  1-3  月下降  1.4pct。其中，4  月单月商品房销售面积  1.21  亿方，同比下降  4.1%；商品房销售额  1.06  万亿，同比增长  5.8%。从结构来看，一二线持续下降，三四线增速放缓。2018  年  1-4  月  30  大中城商品房销售面积为  0.45  亿方，同比下降24.2%；非  30  大中城商品房销售面积为  3.77  亿方，同比增长  5.5%。其中  4  月单月  30  大中城商品房销售面积为  0.12  亿方，同比下降  22.4%；非  30  大中城  4月商品房销售面积为  1.09  亿方，同比下降  1.5%。一二线商品房销售面积受严调控的影响，自  2017  年以来一直保持同比下降的态势，但中长期一二线基本面趋势向上。三四线销售面积受益去库存，2017  年大幅增长，在去年高基数下，2018  年三四线销售面积增速下降，2018  年  4  月单月呈同比下降。我们此前反复强调三四线繁荣是中期繁荣，此轮加杠杆去库存的方式，暴露了银行风险，很大程度上限制了政府和金融系统未来行为，三四线房价很难有大波动，未来的趋势是量缩价平。
        居民中长期贷款有所回落。2018  年  1-4  月新增居民中长期贷款  16443  亿元，同比下降  13.6%，新增居民中长期贷款占新增贷款的比重为  27.2%。4  月单月新增居民中长期贷款  3543  亿元，同比下降  20.2%，新增居民中长期贷款占新增贷款的比重为  30.0%。在整体金融去杠杆的背景之下，居民中长期贷款有所下降，占比虽不及去年平均但仍保持较高水平，短期的政策性调控不改变银行配置按揭的大趋势。
        房地产开发资金来源有所收紧，资管新规、金融去杠杆等政策使得今年以来，国内贷款出现负增长，但定金及预收款还有所增长。1-4  月房地产开发资金来源合计4.82  万亿，同比增长2.1%，增速较1-3  月回落1.0pct；4  月单月资金来源合计1.14  万亿，同比下降1.15%。其中1-4  月国内贷款0.86  万亿，同比下降1.60%；定金及预收款1.50  万亿，同比增长8.3%，个人按揭贷款0.71  万亿，同比下降6.7%，两项合计2.21  万亿，同比增长2.90%。国内贷款和个人按揭贷款虽然有所下滑，但是定金和预收款同比上升，整体影响不会太大。此外，政府的表态也表明底线，两会期间中财办副主任杨伟民表示“服务实体经济也包含正常的房地产发展需求”，资金端不必过于悲观。
        投资增速超预期，全年将回落到个位数增速。今年1-4  月房地产开发投资完成额30592.0  亿元，同比增长10.3%，增速较1-3  月下降0.1pct。4  月单月房地产开发投资完成额9300.7  亿元，同比增长10.2%。房地产投资增速超预期，主要是土地购置费用的贡献较大。我们维持对全年房地产投资增速保持个位数的判断：1）土地成交价款是土地购置费用的领先指标，今年1-4  月，土地成交价款同比增速为13.6%，环比上月下降了6.7  个百分点。相较去年下半年40%以上的增速有明显下滑；2）本轮三四线去库存以较高的杠杆率水平为代价的，三四线房价再无周期，政府不会盲目让库存水平加上来，三四线的土地供应节奏不会太快；3）房企融资环境的趋紧也影响到行业整体的投资开工意愿。
        新开工和土地购置增速下降。2018  年1-4  月新开工面积5.18  亿方，同比增长7.30%，增速比1-3  月下降2.4  pct；4  月单月新开工面积1.72  亿方，同比增长2.90%。1-4  月竣工面积2.52  亿方，同比下降10.7%；4  月单月竣工面积0.44亿方，同比下降13.6%。1-4  月土地购置面积5412  万方，同比下降2.1%，增速相比1-3  月下降2.6pct；4  月单月土地购置面积1610  万方，同比下降7.8%。
        投资建议：这是新世界、新视野、新市场。一二线城市基本面中长期上行，集中度提升趋势延续，地产股“便宜”的特征明显，增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐新城控股、招商蛇口、保利地产、绿地控股、万科a  和荣盛发展，受益标的还有华夏幸福。
        风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市房地产调控超预期严格，居民去杠杆力度超预期。