中信证券-中海物业-2669.HK-2021年中报点评：外拓能力凸显，业绩稳步增长-210818

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公司实现“十四五”规划的开门红，业绩增长符合预期，外拓成绩出色，积极布局新业态。

国家政策鼓励及科技手段的进一步应用下，新增项目的价格合理提升、成本优化及增值业务的进一步导入值得期待，维持公司“买入”投资评级公司2021年上半年业绩增长40.4%，符合市场预期。

2021年上半年，公司实现营收港元42.96亿元，同比增长50.7%，实现归母净利润港元3.93亿元，同比增长40.4%。

公司披露，“十四五”期间主要指标年复合增长不低于30%，2021半年度已经取得开门红。

外拓成绩出色，各业态齐头并进。

公司外拓能力强化已初见成效，在组织架构、业务流程、激励维度，管理系统等多全方位动作及高度战略重视下，公司2021年上半年实现在管面积新增45.4百万平方米（同比+24.3%）至232.5百万平方米，对应新增合同金额达港元19.2亿元；实现合约面积新增30.9百万平方米（同比+166%），购物中心、医院、学校、政府物业、公园、口岸、道路桥梁、公交场站及其他公共设施等其他业态占比大幅提升至50%，各业态拓展齐头并进。

规模快速增长带来利润率下滑。

由于外拓项目的快速增长，公司2021年上半年毛利率下降1.9个点至16.1%，其中基础物管毛利率下降2.4个百分点至13.8%，增值服务毛利率下降3.3个百分点至21.1%，我们认为主要有以下原因：1）外拓新项目利润率低于母公司交付项目、新业态突破的正常前期投入，且成本优化、新业务导入需要一定时间；2）增值服务品类增加、业务拓展团队扩大及市场竞争；3）新冠疫情反复，物料及人工花费客观存在且维持高位，但整体补贴有所退坡；4）部分项目可能存在酬金制和包干制之间确认方式的转变。

增值服务全面开展，能力持续提升。

公司积极开展增值服务，2021年上半年，增值服务分部营业收入达港元11.8亿元（同比+93.5%）。

其中，业主/非业主增值服务收入分别为港元3.85/7.97亿元，同比增长达102.4%/89.4%。

业主增值服务方面，推出优你互联品牌2.0版本，积极挖掘业务间的有机协同（如二手经纪及美居往往可以协同落地）；非业主增值服务方面，兴海物联聚焦建筑物联网业务，新拓展智慧化建设及专项工程业务，全年有望继续保持快速增长。

风险因素：公司部分外拓项目盈利能力较低的风险；公司停车位买卖业务的持续性风险。

投资建议：公司实现“十四五”规划的开门红，业绩增长符合预期，外拓明显放量。

我们认为，在一个快速成长的赛道，公司正凭借独特的优势和定力持续进步。

我们维持公司2021/22/23年0.27/0.37/0.49港元的EPS预测及9.25港元/股的目标价（2022年25倍PE），维持公司“买入”投资评级。