华创证券-房地产行业周报：政府重申调控不放松，需求端仍从严、供给端望修正，人才新政继续扩围-180521

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        投资要点：
        上周（18/5/12-5/18）主流49  城一手房周成交环比-3%，其中一二线环比持平、三四线环比-8%；5  月截至上周月成交环比+21%、同比-14%，同比较4  月提升8pct，其中一二线同比-14%、三四线同比-13%，分别较4  月提升13pct  和下降3pct，但需注意，目前高频成交数据由于限签影响，成交网签备案滞后严重，成交数据偏低严重，更因关注成交数据变化趋势，5  月成交环比、同比仍是向好趋势。库存方面，上周16  个重点城市推盘环比+113%，周成交/推盘降至0.84  倍，推盘放量致去化率有所回落，5  月前18  天的成交/推盘比仍高达1.13  倍；对应16  城可售面积为6,579万平米，环比上升0.5%，到目前为止库存已连降40  个月；3  个月移动平均去化月数为10.7  个月，环比下降0.5  个月，行业依然处于去库存阶段。政策新闻方面，住建部重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并抓紧调整住房和用地供应结构、切实加强资金管控，低库存下需求端政策仍将从严；伴随与此，贵阳3  年内不得转让新建商品房；太原城六区本地限购2  套，外地限购1  套；成都限购门槛提升；福建三明户籍居民2  套及以上商品房限售3  年；宁波新购住房须取得产证2  年后方可转让；不过人才新政仍在政策允许范围之内，继本月南昌、呼和浩特、文昌、湘潭、漳平、合肥人才新政出台后，本周海南大专以上学历可落户并享同等购房待遇；天津本科毕业不超40  岁可直接落户；西安升级人才新政；三线城市如皋、上虞、泰安、淄博等先后出台相关落户人才住房补贴政策，人才引进政策力度持续加大，范围持续拓展，通过人才政策推动户籍人口提升从而进一步推动下半年购房需求；此外，从住建部的表态来看，对供给端的重视程度提升，预计供给端政策修正也将是方向。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控（融资从严、预售证监管和土地调控）推动土地集中度提升，而土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升，重申看多地产龙头&蓝筹，并维持板块“推荐”评级，维持推荐龙头&蓝筹：新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。
        房地产行业数据。上周49  个重点城市新房合计成交583.9  万平米，环比下降2.9%；5  月截止上周合计成交1,514.5  万平米，较4  月同期环比上升20.6%，较去年5  月同期同比下降13.8%，较4  月提升7.5pct，其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：+7.9%、-1.7%、-14.5%、+8.9%，当月月成交同比分别为：-8.5%、-15.5%、-20.1%、+6.7%。16  个重点城市住宅可售面积为6,579  万平米，环比上升0.5%；3  个月移动平均去化月数为10.7  个月，环比下降0.5  个月。
        主要政策新闻。18  年1-4  月房地产开发投资3.1  万亿，同比+10.3%；住建部重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并抓紧调整住房和用地供应结构、切实加强资金管控；海南大专以上学历可落户，购房享同等待遇；如皋、上虞、泰安、淄博等先后出台相关落户人才住房补贴政策；天津本科毕业不超40  岁可直接落户；西安升级人才新政；贵阳3  年内不得转让新建商品住房；太原城六区本地限2  套，外地限1  套；成都限购提高购房门槛；福建三明户籍居民购买2  套及以上商品房限售3  年；宁波新购住房须取得产证2  年后方可转让。
        公司动态跟踪。万科A  授权董事会视公司需要单独或同时发行、配发不超过公司已发行境外上市外资股20%的新增股份；荣盛发展购房尾款资产支持专项计划认购资金20  亿达到目标募集规模，至此成立；泰禾集团拟设立信托受益权资产支持专项计划；华夏幸福签订沈阳苏家屯区沈水生态科技创新城PPP项目合作协议，与中信银行签订合作协议获得不超过315  亿的集团授信额度；中洲集团有意将其拥有的包括但不限于土地项目、房地产在建开发项目、城市更新项目、持有经营性物业及金融资产等注入中洲控股，预计交易额35  亿。
        一周板块回顾。上周SW  房地产指数下跌0.59%，沪深300  指数上涨0.78%，相对收益为-1.37%，板块表现弱于大市，在28  个板块排名中排第23  位。个股表现方面，SW  房地产板块涨跌幅排名前5  位的房地产个股分别为：大龙地产、世荣兆业、新华联、中房股份、金融街，上周涨跌幅排名后5  位的房地产个股分别为天业股份、中航地产、中弘股份、沙河股份、栖霞建设。
        风险提示：房地产市场超预期下行风险