国盛证券-中海物业-2669.HK-营收业绩快速增长，取得新五年计划开门红-210818

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收入、业绩增长超预期，取得新五年计划开门红。

公司2021上半年实现营收43.0亿港元，同比增长50.7%，主要由于在管面积快速增长，增值服务收入高速增长所致；实现归母净利润3.9亿港元，同比增长40.4%，归母净利润相较收入增长较慢主要由于基础物管及增值服务毛利率下降所致。

公司此前提出“十四五”期间持续均衡高质量发展的目标，主要指标年复合增长率不低于30%，2021上半年的超预期增长为新五年计划取得开门红。

基础物管收入快速增长，市场化外拓成效显著。

公司2021上半年基础物业收入为30.5亿港元，同比增长36.7%。

公司新增在管面积4540万方，其中来自第三方在管面积为3730万方，占比达82.1%。

上半年总在管面积达2.33亿方，第三方在管面积占比较2020年底大幅提升13.6pct至26.2%，市场化外拓成效显著。

公司自2021年来多维度发力外拓，主要措施包括：1）组织结构层面，组建“市场拓展中心”一级部门，加强与中建系统内的资源业务对接；2）拓展打法层面，积极利用国资背景及集团业务链资源内部协同，通过政府服务采购、企业合作及老旧小区改造项目多方式获取新增面积；3）人员激励层面，丰富外拓考核激励维度，细化激励指标，提升项目经理积极性。

未来随外拓团队扩充、经验持积累，我们认为公司公司有望朝着内接与外拓存量在管面积比例到2025年达到1:1的目标稳步前进。

增值服务收入高速增长，社区增值服务体系不断完善。

公司2021上半年增值服务收入11.8亿港元，同比增长93.5%。

其中住户增值服务同比增102%至3.9亿港元，非住户增值服务同比增89%至8.0亿港元。

住户增值服务方面，公司明确公共空间租赁、购物协助、住宅租赁及销售三大业务线，推动渗透率稳步提升。

非住户增值服务方面，公司打造覆盖房产销售、施工及交付全产业链服务体系，并通过兴海物联平台拓展智慧园区第三方服务收入。

我们预计未来公司有望实现增值服务:基础物业收入4:6的业务结构。

受人力成本上升及外拓项目占比提升影响，毛利率有所下滑。

2020年公司综合毛利率为16.1%，同比下降1.9pct，其中基础物管包干制项目/非住户增值/住户增值毛利率分别为9.2%/17.1%/29.5%，较上年同期分别变动-1.5/-3.0/-4.3pct。

毛利率下降主要原因有三:1）上半年团队扩充叠加薪酬增长，人力成本上升较快；2）公司外拓项目占比提升，毛利率低于关联地产交付项目；3）疫情有所反复，增加人力及物料成本投入，而同期政府补贴下降。

公司整体费用率稳中有降，销售及行政费用率/财务费用率分别变动-0.77/-0.03个pct至4.7%/0.03%，归母净利率为9.2%，同比下降0.7pct。

投资建议：我们预测公司2021-2023年的归母净利润分别为9.2/11.9/15.6亿港元，同比增长31.2%/30.0%/31.0%。

当前股价对应2021-2023年PE分别为26/20/15倍，公司作为央企下属物管公司，资源丰富、每年内接面积增长有保障，叠加外拓发力规模有望加速扩张，我们给予公司目标价9.1港元（对应2022年25倍PE），维持“买入”评级。

风险提示：中海地产交付不及预期风险，第三方外拓竞争加剧风险、成本控制不及预期风险。