中银国际-房地产行业周刊：住建部重申调控决心，投资销售温和下行-180521

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        上周（2018/5/14-2018/5/20）40  个重点城市新房合计成交409  万平米，环比上升0.5%；5  月截至上周累计日均成交57  万平米，环比4  月上升2.6%，较去年5  月下降9.2%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：11.3%、-9.2%、5.5%。上周，统计局公布4  月地产数据，2018  年1-4月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长7.3%和10.3%，销售面积和金额同比分别下降4.1%和上升5.8%，4  月单月投资增速10.2%再度显示开发投资韧性，其中土地购置费的上升对于投资额增长贡献提升，开发投资由购地面积向购地价款推动转向。新开工面积增速回落、施工面积低位运行以及竣工面积持续下滑均反映流动性紧张局面，预计影响将延续。销售方面，单月销售面积由正转负，龙头房企仍保持较高增速，中西部表现亮眼，结构性机会仍存；流动性紧张局面未缓解，国内贷款、自筹资金、按揭贷款增速均较上月回落。我们认为在融资收紧的大背景下，龙头房企销售、投资、融资等各方面优势愈发突出，人才新政落地的二线城市结构性机会较大。我们建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会，以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：  1）龙头房企：保利地产、绿地控股、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注REITs  受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。
        支撑评级的要点
        板块行情：上周SW  房地产指数下跌0.59%，沪深300  指数上涨0.78%，相对收益为-1.37%，板块表现弱于大市，在28  个板块排名中排第23  位。个股表现方面，SW  房地产板块涨跌幅排名前5  位的房地产个股分别为：大龙地产、世荣兆业、新华联、中房股份、金融街。
        公司动态：绿地签约南昌航空文体产业小镇项目，总投资80  亿元；阳光城7.6  亿竞得浙江嘉善高铁新城地块，楼面价7080  元/平米；华侨城拟变更募集资金用途，涉及项目合计投入金额18  亿元；金科牵手卓越，将成立平台公司联合获取土地；荣盛发展成立20  亿元购房尾款资产支持专项计划。
        政策新闻：住建部重申坚持房地产调控目标不动摇,严查捂盘惜售等行为;北京统计局公布1-4  月商品房新开工面积下降48%，销售面积下降59%;海南明确房企不在总部企业认定范围，因减少对房地产依赖;西安人才安居购房最高补贴100  万元，公寓配租最大180  平米;宁波奉化、杭州湾新区限售新政，新购住房满2  年后方可转让;安徽前4  月商品房销售增速回落，土地购置费增长129%。
        行业数据：上周40  个重点城市新房合计成交409  万平米，环比上升0.5%；5  月截至上周累计日均成交57  万平米，环比4  月上升2.6%，较去年5  月下降9.2%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：11.3%、-9.2%、5.5%，北上广深环比变化分别为：8.3%、-0.9%、16.7%、60.7%。14  个重点城市住宅3  个月移动平均去化月数为6.8  个月，环比下降0.24个月。前周100  个重点城市土地合计成交规划建筑面积1175  万平米，环比下降39.8%；年初至今累计成交4.11  亿平米，同比上升20.2%。
        评级面临的主要风险
        房地产行业销售大幅下滑，利率大幅上行。