华泰证券-金科股份-000656-深耕西南板块，全国布局成型-180525

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        立足重庆，展望全国
        公司深度布局重庆地区，区域市场销售弹性的释放为公司新一轮发展奠定基础，短期依然受益于高质量预收款的滞后结转。此外公司投资力度明显加大，全国化布局基本成型，为新一轮规模增长积累资源。我们持续看好公司传统业务的稳健发展以及综合服务业务的拓展空间，首次覆盖给予“增持”评级。
        地产立足改善性需求，深度布局核心十城
        受益于重庆地区房地产市场阶段性行情的上涨，公司2017  销售、投资保持高增长节奏。新增土地投资约460  亿元，同比增长120%。截至2017年末，公司可结转计容建面2412  万平方米，可结转权益计容建面1926  万平方米。按照公司在建项目累计合约销售均价0.66  万元/平方米保守估计，公司未来可结转的总货值为1592  亿元，权益货值约为1271  亿元。现已基本完成八大城市群的战略布局，全国布局基本成型。
        受益于重庆地区阶段性行情，盈利质量改善可期
        2017  年末公司预收款项同比增长63%至428  亿元，较2016  年末多增166亿元。2017  年全年预收款与当年营收的比值为1.23，已售未结转资源较为丰厚。公司2016-2017  重庆地区营收占比分别达到61.8%、45.8%，2017年末待结转资源重庆地区占比接近70%，未来2-3  年区域行情对公司业绩的影响预计持续。考虑到销售到结转1-2  年的滞后性，我们认为未来1-2年公司盈利质量将呈现持续改善的态势。
        布局产业链下游，培育长期反哺效应
        物业管理方面，公司物业管理业务优势并未建立在开发业务的规模基础之上，在市场上具备较强的输出和复制空间，未来增长潜力较大。此外，公司当前具有成熟的O2O  平台——金科大社区，预期进一步提升地产产品的附加值空间。社区教育方面，2017  年6  月公司以10  亿元自有资金投资设立社区教育公司(已完成注册登记)，紧追龙头房企步伐，拓展盈利增长点，提升开发产品吸引力和用户粘性。
        预测2018-2019  EPS  0.46、0.58  元，首次覆盖给予“增持”评级
        我们预测公司2018-2020  年EPS  分别为0.46、0.58、0.70  元/股。因同区域可比公司渝开发和迪马股份缺少盈利预测数据，故除了蓝光发展外，再选取销售规模相当的中南建设、阳光城、泰禾集团三家公司为参考，四家公司2018  年平均PE11  倍，考虑到公司销售高增长预期以及社区服务业务的发展空间，我们认为公司2018  年合理估值水平为13–14  倍PE，目标价5.98  元至6.44  元，首次覆盖给予“增持”评级。
        风险提示：受重庆区域性行情影响较大；公司社区综合服务和社区教育业务转型存在一定的不确定性；公司当前股权结构相对分散；解禁压力。