中泰证券-房地产行业2018中期房地产策略：政策筑底、周期平弱，龙头引领未来-180529

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        1、调控分化，主流城市政策难再加码
        自2018年以来，城市间调控加速分化，市场热度较高的弱二线、四五线楼市调控逐步升级，而市场热度有所降温的个别强二、三线城市出现政策放宽迹象（人才落户、公积金额度上提等），我们认为这不“防止大起大落，保证行业平稳健康”的调控目标吻合。
        因此，站在目前时点，对于北京、上海等成交回落的主流城市而言，我们认为调控难再有加码空间。
        2、人才新政起效，二线或迎改善契机
        自2017年一季度以来，20多个二三线城市陆续出台人才新政，放宽落户门槛、加大购房补贴。这种变相的“限购放宽”在一定程度上确实拉动了当地的楼市需求。
        我们选取去年三季度之前出台人才新政的合肥、济南、武汉、西安、长沙、无锡这六个二线城市，从数据来看，在5、6月实施人才新政后，以西安、长沙为代表，这些城市在2017年四季度以来出现成交改善迹象。
        3、居民按揭仍紧，但利率上行空间或有限
        自去年以来，整体货币环境趋紧、行业持续去杠杆，居民按揭投放下降，全年来看居民信贷仍将维持“紧平衡”状态。
        而在资金成本端，随着经济温和下行和4月中旬的降准对冲，市场利率从3月开始走低，考虑房贷利率和10年期国债收益率的滞后关系，虽然房贷利率短期上行趋势难改，但预计上行空间也已不大。
        4、房企银行信贷从紧，4月信托发行再收紧
        投资策略
        自上而下来看，四五线销售韧性足、二三线反弹或可期，行业基本面整体平稳；流动性上，利率上行空间或已有限；
        自下而上来看，中长期资源仍会逐步向龙头企业集中，龙头具备可持续稳定增长的能力和条件，且当前估值具备一定优势，我们仍看多地产龙头。
        风险提示：三四线销售加速下滑、流动性大幅收紧及利率大幅攀升等。