东方证券（香港）-领展房地产基金-0823.HK-香港零售业回暖，领展乘势而上-180607

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        领展房地产投资信托基金于昨日发布2018  财年业绩报告，该业绩符合我们的预期。其中，可分派收入总额于2018  财年同比增长7%至54.31  亿港元，与预期的54.12  亿港元一致。2018  财年领展收益同比增长8.3%，在收益增长推动下，2018  财年每基金单位分派达至249.78  港仙，隐含同比增幅9.4%。此外，领展通过回购计划注销基金单位以抵消出售资产对每基金单位分派的影响，此举亦推动每基金单位分派提升。领展计划在未来数月里回购约8,000  多万基金单位。正如我们在首发报告所提，领展房地产投资信托基金通过出售表现欠佳的物业以推动余下物业收入净额比率从去年的75.3％上升至77.0％。在领展进入2019财年之际，我们根据股息贴现模型将目标股价从75.00  港元上调至79.00  港元，目标股价隐含9.1％的上升空间。
        往绩营运业绩出众，零售组合升级。2018  财年香港零售物业收益对等比较增长9.5％至61.33  亿港元，每单位平均租金达致每平方米62.4  港元，同比增幅12.8％。我们相信香港零售业回暖及中国消费升级将利好领展房地产投资信托基金的发展。
        停车场租金增幅近期内维持强劲。香港停车场租金受益对等比较率同比增长10.9％。每个泊车位每月收入同比增长11.3％至2,492  港元。受泊车位供应量短缺影响，领展相信短期内其停车场租金增幅仍将较为明显。如我们在首发报告中所提，领展房地产投资信托基金停车位估值严重偏低。今年其每个停车位平均估值同比增长27.1％至56.7  万港元。
        蓄势欲在内地一线城市积极寻求投资良机，积极实行前瞻性战略。受益于收购广州西城都荟广场所得收益，领展2018  财年总收益及物业收入净额分别达到8.84  亿港元及6.84  亿港元，同比增幅分别录得54％及49％。领展仍将在内地四大一线城市（北京、上海、广州和深圳）及香港积极寻求新投资机会。
        基金单位回购计划抵消资产出售所带来的影响。领展即将实行8,000  万基金单位回购计划，占现时基金单位总数的3.7％。倘若现时基金单位回购价为72.40  港元，领展用于回购的款项将达到58  亿港元。假设其他因素维持不变，该回购计划将推动每基金单位分派增长3.9％。
        风险因素：物业出售所得资本收益重复利用率低于预期；所收购资产质量低于预期；息率激增；香港及中国内地经济发展放缓。